“Investir em imóvel é lucro garantido”

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Calma, leitor: eu não acredito que investir em imóvel é lucro garantido! Não sou chapa branca não. Nem mudei de ideia quanto à existência de uma bolha imobiliária perigosíssima que ronda o Brasil e, particularmente, Brasília.[tweetbutton] O título desse post é o título de um artigo de um jornal de Brasília, o Correio Braziliense. Leiam a matéria, publicada ontem, dia 09/12/2010 (nota especial para as partes em negrito):

Investir em imóvel é lucro garantido

Comprar imóveis é atualmente uma das melhores opções de investimento, graças à demanda elevada, ao cenário econômico favorável e à expressiva oferta de crédito. No Distrito Federal, os bons rendimentos levam investidores de diferentes perfis a ter a mesma percepção. “Muitas pessoas têm deixado de investir em bolsas de valores e poupança para comprar um apartamento, uma casa ou sala comercial. Isto está ocorrendo porque nos últimos 10 anos o setor valorizou muito”, conta Leonel Alves, diretor comercial de uma das maiores imobiliárias de Brasília. Ele lembra que, em 2000, um apartamento de três quartos com 100 metros quadrados estava avaliado em R$ 160 mil e custa hoje R$ 950 mil. Os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”, diz. Para o diretor comercial, no Distrito Federal este é um investimento com lucro certo. Quem compra o primeiro imóvel e tem bons rendimentos já pode investir na compra de um segundo. “No meio imobiliário, a gente diz que dois imóveis pagam três, e três pagam quatro, ou seja, quem pode alugar dois apartamentos consegue comprar o terceiro com mais folga financeira”, sublinha Alves. Outro bom negócio é comprar lojas ou salas comerciais, que são certeza de valorização, além de gerarem um bom aluguel. Conforme o Boletim de Conjuntura Imobiliária, divulgado em setembro, os maiores preços de venda e aluguel de lojas são encontrados em Águas Claras, enquanto as salas comerciais mais caras e rentáveis estão em Brasília, sobretudo na Asa Sul. Foi pensando em fazer um pé de meia que o comerciante Adrian Carvalho, de 38 anos, começou a investir em imóveis há seis anos. “Desde pequeno, via que as pessoas mais abastadas tinham muitos apartamentos. Então, tracei um objetivo e percebi que era o melhor investimento”, afirma Carvalho. Com uma loja, três quitinetes e um apartamento de três quartos, ele garante que vale mais a pena investir em imóveis pequenos. “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”, explica. O investidor acredita ser mais lucrativo comprar e alugar quitinetes: “Minha experiência mostra que apartamentos com mais de dois quartos dão mais despesa, porque a manutenção com reforma é maior. Além disso, imóveis menores são mais fáceis de achar locatário e podem ser alugados por porcentagem maior de seu valor”. Compra coletiva Mas cada investidor tem sua maneira de ganhar dinheiro. O também comerciante Fernando Oliveira, por exemplo, prefere investir em imóveis maiores. A cada pré-lançamento, ele e amigos se preparam para comprar várias unidades. “Compramos cinco a 10 apartamentos por lançamento. Dependendo do tipo de imóvel, esperamos valorizar para revender ou mantemos como patrimônio para alugar”, diz. Segundo Oliveira, o grupo só investe em quitinetes e apartamentos pequenos para revender. “Essas obras ficam prontas em aproximadamente dois anos, então quando está próximo do lançamento nós revendemos o imóvel pelo dobro do capital investido”, comenta. Os apartamentos com mais de dois quartos são mantidos para alugar. “Como somos quase 10 amigos, não vale a pena distribuir aluguel de quitinete. É melhor fazer isso com apartamentos maiores”, esclarece. FINANCIAMENTOS DE BANCOS DISPARAM (…)

A partir daí, a matéria tece considerações sobre o aumento de crédito no setor imobiliário. Vamos nos concentrar nos trechos que transcrevi. Primeiro, o título. Fantástico, não? Uma matéria “jornalística” que estampa, em letras garrafais, que investir em imóvel é lucro garantido. Se eu escrevo um texto dizendo que investir em ações é lucro garantido, me chamam de louco, me apedrejam e, quem sabe, até me processam. Quem tiver prejuízo no mercado de ações ainda vai arrumar um jeito de me processar pra eu pagar o prejuízo que teve. É por isso que não alardeio lucros certos: isso não existe. Quer investir em ações? Faça-o por conta e risco. Eu acredito que é lucrativo, mas que você deve tomar cuidado e estudar muito antes de aplicar suas economias no mercado. Esse sou eu, o blogueiro responsável que está tentando incutir um pouco de juízo na cabeça alheia. Mas aí um jornal da capital da República publica uma matéria em que praticamente promete uma máquina de produzir lucros perpétuos para seus leitores. Será que o jornalista que escreveu a matéria (cujo nome convenientemente não aparece no texto, havendo uma indicação enigmática da “Redação”) sabe alguma coisa de economia? Será que um leitor desavisado do jornal que resolver investir em imóveis agora e, por acaso, tiver prejuízo, vai ser ressarcido pelo jornal? Afinal, uma matéria cujo título é “INVESTIR EM IMÓVEIS É LUCRO GARANTIDO” transparece segurança. Quem vai discordar? Só um blogueiro maluco da capital, que resolveu aprender um pouco de juros compostos mesmo… Mas vamos em frente. O primeiro entrevistado é Leonel Alves, identificado como diretor comercial de uma imobiliária da capital. Ele diz, segundo a matéria, que “os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”. Para reforçar sua tese, ele argumenta com um exemplo concreto: um apartamento que valia R$ 160.000 em 2000 e que, hoje, está avaliado em R$ 950.000. Eu resolvi fazer umas continhas, que você pode acompanhar abaixo: investir em imóvel Que conta maluca é essa? É que eu adoro testar o raciocínio alheio. O que eu fiz na tabelinha foi aplicar a taxa média de valorização dos imóveis anunciada. Pois é, em 15 anos o apartamento cujo preço, hoje, é R$ 950.000,00, valerá R$ 27.000.000. O plano piloto, zona central de Brasília, só vai ter milionários. Quem tiver 4 apartamentos, vai ter R$ 108.000.000, mais que o valor da mega sena. Nesse ritmo, em mais quinze anos alguns brasilienses estariam na lista dos mais ricos do mundo, segundo a Forbes. Duvida? Mais 15 anos de juros compostos calculados à taxa de 25% ao ano, e cada apartamento valerá R$ 250 milhões. Em mais 7 anos, R$ 1 bilhão. Até eu quero entrar num negócio desse. Besteira? É essa a conta que o jornal está fazendo para convencer você que investir em imóveis, hoje, é um negócio fantástico. Nem a inflação conseguiria explicar um aumento de preços tão absurdo.

O melhor exemplo de que tem muita gente hipnotizada por essa conversa é a segunda entrevista, com o sr. Adrian Carvalho, que diz o seguinte: “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”. Ou seja, o bravo investidor compra imóveis sem nem se preocupar com o valor do aluguel (aliás, em Brasília, a relação entre o aluguel e o preço do apartamento é muito menor do que 1%). O que interessa é a valorização do imóvel. Fé cega na manutenção do ritmo atual de crescimento dos preços. Se você acredita que um imóvel que vale R$ 950.000 hoje vai valer R$ 27.000.000 em 2020 ou  R$ 250.000.000 em 2035, enfie a cara no financiamento e compre. Por sua conta e risco.

Os perigos de acreditar que investir em imóvel tem rentabilidade garantida

O que me preocupa ao ler uma matéria como essas é o perigo em potencial. Não se mostra o outro lado; o lado de quem acredita que estamos em uma bolha especulativa imensa, que vai trazer prejuízo a muita gente se algo acontecer no crédito. É nesses momentos de irracionalidade, em que a coletividade acredita que o único caminho dos preços de um ativo é “para cima”, que as chances de uma bolha estar se formando se tornam maiores. Mas os jornais, muitos deles patrocinados por construtoras e imobiliárias, não se preocupam em mostrar isso.

Quando a bolha estourar, vão dizer que era inesperada, que todo mundo foi pego de surpresa. Como aconteceu nos EUA: havia muita gente boa, com credibilidade, alertando para os excessos de concessão de crédito (como, aliás, está ocorrendo aqui), mas os jornais não acreditaram.  As pessoas continuaram se endividando para comprar casas novas. Da mesma forma, no dia que os excessos se corrigirem por aqui e as pessoas tiverem prejuízo, os jornais vão mostrar quem tomar prejuízo como coitadinhos, vítimas dos malvados banqueiros, que deram crédito a quem não tinha emprego seguro. Pra ficar bem na foto, vão dizer que a culpa é das construtoras (muitas das quais, falidas, não vão mais patrocinar os jornais), que financiavam os imóveis com prestações ridículas, deixando a bomba estourar no valor das chaves. Besteira. A culpa é dos banqueiros, sim, e também das construtoras.

Mas a culpa será, principalmente, da ganância dos atuais compradores. De quem está “flipando” imóveis, comprando apartamento para vender dois anos depois com um lucro de 70% e usando os lucros para comprar ainda mais imóveis. Quem está financiando o apartamento novinho em folha pagando prestação de R$ 500 e deixando para se virar para pagar as chaves sabe lá Deus como.  A ganância será a desgraça de quem acredita que investir em imóvel é absolutamente seguro.

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Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • http://www.polaticus.com.br Jeferson da Luz

    Fabio

    Ótimo post. Posso ver toda a sua fúria com relação a este assunto. Não sei por que, toda esta situação me fez lembrar um pequeno trecho de um livro, só não lembro qual é.

    “Quando o engraxate começar a falar em comprar ações, corra, o mercado está no topo”

    A sensação do mercado imobiliário é mais ou menos esta, todo mundo, até os desinformados vão começar a comprar imóveis, e vão pagar o pato. Isto é surrealista, vai levar a uma quebradeira generalizada.

  • http://www.financasinteligentes.com/ Finanças Inteligentes

    Também lembrei dessa mesma frase quando lí o artigo:

    “Quando o engraxate começar a falar em comprar ações, corra, o mercado está no topo”

    Não estou lembrado no momento de quem foi essa frase mas foi no momento que antecedeu o crash da bolsa em 1929 em Nova York.

  • Gustavo Caltanetti

    Fábio,

    Mais um excelente artigo. Obrigado por nos ajudar a desmascarar essa farsa que é o mercado de imóveis em Brasília. Cabe lembrar que essa não é a única matéria irresponsável, promíscua e tendenciosa que o Correio fez. Recentemente publicaram uma reportagem dizendo que o investimento em salas comerciais é um excelente investimento, mesmo para quem está pagando 12 mil no metro quadrado.

    Minha única tristeza é que, quando quebrar, eu não estarei capitalizado para aproveitar. Ainda preciso de alguns anos comendo feijão para isso.

  • Leandro

    E o mais grave, quando vier a quebradeira, o Governo vai precisar injetar dinheiro nos Bancos e construtoras de maior porte. Ou seja, o dinheiro sairá do meu e do seu bolso.
    E quem mais vai perder, como sempre, são os desinformados que saíram comprando na empolgação. Vão pagar o triplo do preço do que seu imóvel realmente vale.
    Precisar alugar ou comprar um imóvel hoje em Brasília deve estar mesmo desesperador. Embora o percentual do aluguel em relação ao imóvel seja favorável, os preços estão caríssimos. Aluguel de quitinete custando mil reais… dois quartos no plano custando cerca de dois mil… também está difícil pagar aluguel.

  • fabio

    Opa Jeferson, isso ocorreu com Kennedy (pai) na quebra de 1929. Parece que realmente ele se desfez de suas ações por causa do comentário de um engraxate.

    Fabio, como investidor, não é até desejável um estouro de bolha?

  • Fábio Portela

    Como investidor, é. Eu não ficaria nem um pouco chateado se os preços caíssem 30, 40%. :-)

  • Renato C

    Ótimo post, sobretudo porque mesmo quem defende que não haja uma bolha, com um mínimo de bom senso, repudiará este otimismo bizarro da reportagem ! Essa matéria na verdade é uma publicidade travestida de jornalismo. Lamentável !

  • felipe balster

    perfeito, fábio…

  • Celso

    Fábio,

    Informação oportuna na hora certa, aos desavisados basta dizer que eta máteria do jornal parece ser feita por construtores, penso eu.

    Obrigado pelos bons comentários novamente.

    Abraço,

    Celso

  • http://bolhabrasilia.blogspot.com Pedro

    Fábio,
    Mais uma ótima matéria. Chega a ser criminoso, além de antiético, o tratamento dado por este jornal o qual um dia foi orgulho para o brasiliense. Porém há tempos não é mais.
    Abçs,
    PEdro

    • Gabriel

      Algum jornal ja foi orgulho de algum povo?
      Só se for do dono ou então o povo for muito ignorante.

  • http://nonamills.co.cc/ Nona Mills

    Fabio Ótimo post. Posso ver toda a sua fúria com relação a este assunto. Não sei por que, toda esta situação me fez lembrar um pequeno trecho de um livro, só não lembro qual é. “Quando o engraxate começar a falar em comprar ações, corra, o mercado está no topo” A sensação do mercado imobiliário é mais ou menos esta, todo mundo, até os desinformados vão começar a comprar imóveis, e vão pagar o pato. Isto é surrealista, vai levar a uma quebradeira generalizada.

  • Bruno

    “Se eu escrevo um texto dizendo que investir em ações é lucro garantido, me chamam de louco, me apedrejam e, quem sabe, até me processam. ”

    “A ganância será sua desgraça.”

    Dizer que um investimento eh certo nao pode, agora dizer que eh pessimo pode?

  • Pedro

    O cara que escreveu a matéria so pensou pelo lado dos imóveis esqueceu o resto:

    minha familia comprou uma casa por 70 mil, 3 anos depois (hoje) ela custa 130 mil, grande merda,

    na época o carro mais barato custava 20 mil, hoje é 24 mil, (desculpa de ” a tecnologia avançou” não tem, nós fornecemos para vários paises, e o mesmo um carro de 30 mil reais vale por 18 mil reais ja convertido o dinheiro, e as vezes a versão é até superior que a nossa)

    coca-cola antes era R$ 1,90 no supermercado, hoje eu não acho por menos de R$ 2,50

    o salário mínimo era R$ 375,00 dava pra comprar “3 produtos qualquer” hoje é R$ 515,00 e você continua só conseguindo comprar “3 produtos qualquer”

    então não adianta comprar casa e deixar ela parada e revender daqui 10 anos, único jeito de realmente LUCRAR com isso, é se você reforma-la e revender,

    se você monta uma casa por 100 mil ( com tudo legalizado, contando com mão de obra, e a compra do terreno) você consegue revender por 160 mil, você ganharia 60 mil por ano (se construir somente uma casa anualmente)

    é como se você ganhasse um salário de 5 mil por mês, mais de uma vez só.

    e ainda tem como você trabalhar em um emprego fixo, desde que você tenha empreiteiros de confiança.

    e reformar casa também rende:
    minha parede tinha um acabamento ruim,
    gastei R$ 1.500,00 reais para arrumar a parede, eu mesmo fiz, (comprei lixadeira automática e massa corrida) fiz na parede e no teto a casa valorizou 6, mais essa casa eu não pretendo reformar pra fins lucrativos por não ser exatamente minha e sim de um parente.

    conclusão
    comprar uma casa e deixa-la parada isso aumenta o numero, mas o real valor dela continuará o mesmo, exceto se as casas semelhantes as suas estiverem em escassez no pais e com uma procura muito grande, mais não conte com isso pois é muito improvável.
    Unico jeito de ganhar dinheiro com imóvel é mexendo nele, seja para reformar, seja para construir do zero, seja para lotear um terreno de um bairro que esta valorizando, isso sim da dinheiro, mesmo assim é muita amolação, você ficará com muita dor de cabeça, é complicado, agora existem outros meios de se ganhar dinheiro.

  • renato

    por exemplo?

  • Gabriel

    Só quem lucra com o mercado imobiliário diz que não existe bolha, nós que estamos procurando um imóvel pra comprar que estamos sofrendo na pele e que percebemos a realidade.
    Os imóveis (no mínimo)aumentaram 350% de 2008 pra cá(aqui em Aracajú-SE) enquanto o material para construção aumentou 30%(nos 3 mesmos anos).
    E é senso comum dentre (todos) os corretores, compradores e vendedores de imóveis que se compra imóvel hoje em dia como um investimento e mesmo quem vai comprar um imóvel para morar tem como réplica que “é um ótimo investimento”.

    Para ver a verdade basta olhar em volta.

  • http://inteligivel.com Leonardo

    Não sei se o nome certo é bolha.

    O que temos é um crédito anabolizado pós 2008 (impulsionado pelos bancos públicos que foram obrigados a emprestar, programa minha casa minha vida…).

  • Silvio

    Pois é, enquanto uma pequena minoria fica deitada no divã, pensando nessa hipótese de bolha, e que se existir, se um dia estourar, a grande maioria esperta, como eu, já colocamos nossos lucros no bolso.

    Enquanto alguns pensam, a gente fatura.

    Diferentemente dos EUA e demais paises, aqui no Brasil as parcelas de financiamento bancário não podem ultrapassar 30%, daí não se falar em bolha.

    Abçs.

    • Fábio Portela

      Silvio, uma bolha não acontece apenas no sistema bancário. A bolha daqui é diferente da dos EUA, já que o perfil do crédito brasileiro é bem diferente – e os juros, também.

  • Daniel

    Concordo com tudo que está escrito.
    O que penso do investimento em imóvel, já que faço isso e trabalho com isso, é que o cara que compra um imóvel pra alugar, está errado, ou até acerta em raros casos muito bem estudados, vai se incomodar. O cara que compra um imóvel pronto para revender em algum tempo, está errado. Ele terá que contar com a sorte.
    Investe-se apendas em determinados imóveis de um bom empreendimento, que seja serio. E importante, tem ainda que estar na planta. Saiu da planta esquece o investimento.

  • Frank

    O mercado imobiliário, como todo investimento, tem seus riscos. O interessante que vi aqui é que 0% dos que escreveram entendem deste mercado e incluindo o proprietário do blog que calculou rendimentos imobiliários através dos juros compostos de forma direta. Com certeza é um bom investimento para quem sabe “investir”. E a valorização não se dá da forma como foi exposta pelo Fábio. Um imóvel quando lançado (empreendimento na planta) terá uma valorização (para aqueles que se apropriam, pois para quem não compra se chama encarecimento) durante seu período de construção e pode se estender por breve período de tempo. Após esse tempo o valor do imóvel se estabiliza e pode sofrer mais um pouco de valorização se o meio em que é localizado também sofrer mudanças progressivas. Mas o que o investimento imobiliário tem de melhor é que, se foi um bom investimento, seu meio de produção não desvaloriza. O mercado imobiliário é um meio de investimento mais complexo do que se pensa. Os investimentos são variáveis, a lucratividade é variável e as formas de se investir e lucrar são diversas. Mas a verdade, Pedro, é que para o bom investidor, como diz Warren Boffett, $1 que entra em seu bolso é lucro e aqueles que ficam sentados pensando somente nos riscos perdem à vista os ousados.

    • Fábio Portela

      Prezado Frank,

      Já que você conhece tudo de imóvel, e sempre há valorização durante o período de construção, me explique como há pessoas no Noroeste e em Águas Claras aqui em Brasília que não estão conseguindo qualquer lucro com seus apartamentos comprados na planta e que estão ficando prontos por agora? E pior, em alguns casos, há prejuízo.

      Abraços,
      Fábio

      PS: O nome do investidor é Warren Buffett, não “BOffett”.

    • Samuel Souza

      Frank,

      Se o que você entende por ‘valorização’ durante a obra é a simples correção pelo INCC, para mim continua sendo ‘encarecimento’ quase sempre para quem comprou.

      Em outro artigo, comentei que o INCC só afeta quem de fato assinou o contrato. Ex.: o sujeito fecha uma compra na planta a preço X e esse preço é corrigido pelo INCC durante a obra. Entretanto, nada, absolutamente nada impede ou evita que a própria construtora continue a praticar o mesmo preço X ao longo do tempo, independente da correção que o outro própriotário está pagando, entendeu ? A construtora só vai corrigir o preço se ela quiser, não há qualquer obrigação dela aplicar a ‘valorização’ do INCC em seus preços. Ela bota o preço de acordo com a cara do comprador e com o momento, podendo ser X*2, ou mesmo X-Y (mais barato) se estiver precisando de caixa.

      Outro ponto: no preço de um imóvel pronto, os fatores extrínsecos pesam tanto ou mais que os fatores intrínsecos do imóvel – em outras palavras, um imóvel caindo aos pedaços mas localizado em uma vizinhança maravilhosa pode ser vendido mais facilmente e até mais caro do que um imóvel bom mas localizado ao lado de uma favela ou em região de enchente. O que quero dizer é que, da mesma forma que disseste “…pode sofrer mais um pouco de valorização se o meio em que é localizado também sofrer mudanças progressivas…”, se o meio no qual o imóvel é localizado sofrer mudanças degenarativas isso com certeza impacta negativamente no preço do imóvel. Já vi isso acontecer com imóveis onde brotou uma favela nas redondezas ou em região que passou a acontecer deslizamentos / enchentes.

      Por fim, um último contraponto: da mesma forma R$1 que entra no bolso é lucro, R$1 que deixo de perder (veja bem, perder, não gastar, pois para ganhar é preciso gastar um pouco) também é lucro.

      Abraços !

  • Diego Maldonado

    kkkkk esse pequeno investido não sabe nada. Fez essa matéria em outubro de 2012, neste meio tempo fiz a construção e venda de 8 casas o que me deu um lucro de 300 mil. Enquanto isso ganhou quanto com seus investimentos?Muito fraco, não sigo mais este blog.

    • http://di-finance.blogspot.com.br dimarcinho

      Construiu OITO casas em apenas 11 meses?????

      Sei.

    • FabioL

      O artigo trata de quem compra um imóvel (pronto ou na planta) e espera valorizar para revender com lucro.
      Para quem constrói, o negócio é diferente… (não que não tenha seus riscos)

    • Mario

      Mas como tem mentiroso neste mundo!
      8 casas em 11 meses. Procura um psiquiatra, cara. Talvez, alem de doido vc descubra que eh viado.