Índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília

Como os leitores sabem, tenho acompanhado com atenção os movimentos do mercado imobiliário do Brasil e, especialmente, de Brasília, cidade onde moro. As minhas análises pessoais, que tenho apresentado desde o fim de 2009, têm apontado para a formação de uma bolha imobiliária na cidade, causada por uma série de fatores, que vão desde a elevada renda per capita do Distrito Federal, passando pela ampliação do crédito imobiliário, pela suposta carência de novos terrenos na cidade e pela expectativa dos compradores de que os preços continuarão a crescer em ritmo alucinado. Segundo a especulação de alguns, a aceleração dos preços de imóveis na capital também pode ser explicada pela corrupção que assola o meio político da cidade e utilizaria a aquisição de imóveis como meio de lavar dinheiro ilicitamente recebido.

É possível atribuir o crescimento dos preços de imóveis na cidade a várias causas, portanto. Mas o crescimento é de fato sustentável? Há alguns meses, fiz um pequeno estudo mostrando que, aparentemente, os preços da capital (ao menos no Plano Piloto) estavam estagnados há aproximadamente um ano. Muitas pessoas (tanto no blog quanto conhecidos meus) questionaram a metodologia, dizendo que baseei minhas conclusões em poucas unidades, e não considerei as variações de preço decorrentes das particularidades dos imóveis, como o estado de conservação ou a sua localização.

Por esta razão, decidi começar um estudo mais sério. Acompanharei mensalmente a evolução dos preços no mercado da cidade, bem como a relação dos preços dos imóveis com o aluguel cobrado. Assim, já que nem o governo do Distrito Federal, nem praticamente nenhuma instituição séria divulgam dados confiáveis e periódicos sobre a evolução dos preços na cidade, resolvi eu mesmo construir um pequeno índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília. A ressalva diz respeito a estudo que é esporadicamente divulgado pela Universidade Católica de Brasília – e que também aponta para conclusões bastante próximas das minhas.

1. A metodologia

As premissas metodológicas que utilizarei são as seguintes: como não há bancos de dados públicos dos preços de imóveis na cidade, e os jornais só publicam o que as construtoras e imobiliárias da cidade divulgam (o que, evidentemente, já vicia a informação divulgada), utilizarei como base de dados os preços divulgados pelo portal Wimoveis, que é amplamente utilizado na cidade para divulgar os preços de ofertas de venda dos imóveis na cidade, bem como os preços de oferta de alugueis.

Tentei obter acesso direto à base de dados do portal, tanto via e-mail, quanto pelo twitter. O acesso à base de dados, em planilha própria, seria muito importante para construir uma metodologia mais confiável, porque eu poderia organizar os imóveis em várias categorias (tamanho, número de quartos, localização por quadra, etc), de modo a comparar os preços de imóveis parecidos. Mas, embora os primeiros contatos tenham sido travados há mais de dois meses, até o presente não houve resposta.

Mas a gente tem que trabalhar com o que tem a disposição. Apesar de não ter toda a base de dados a minha disposição, formulei uma metodologia alternativa, que também poderá permitir extrair algumas conclusões.

A ideia básica é a seguinte: selecionar uma média dos preços de apartamentos equivalentes da mesma região, a partir do número dos quartos, e acompanhar a evolução dos preços mínimo e máximo e dos valores mínimo e máximo do aluguel ao longo do tempo. Para fazer isso, tomei a média máxima e mínima de 3 unidades de cada tipo (3 maiores preços e 3 menores preços). É óbvio que a metodologia tem problemas, pois não permite comparar apartamentos por tamanho ou por localidade específica, o que permitira isolar apartamentos parecidos.

Mas a estratégia também tem vantagens peculiares. Ao pegar a média dos valores mínimo e máximo de preço e aluguel de apartamentos com o mesmo número de quartos, torna-se possível isolar faixas de valor de preço e de aluguel que, ao longo do tempo, permitirão ter uma noção geral da evolução dos preços e da relação média entre o aluguel e o preço dos apartamentos. Perde-se em particularidade, mas ganha-se em generalidade.

Além disso, também tomei o cuidado de verificar, na seleção dos imóveis, se o preço mínimo ou o máximo encontrado não era uma anomalia estatística. Por exemplo, se o maior preço de um apartamento de quatro quartos na Asa Sul for de R$ 6.000.000,00, mas for o único apartamento nessa faixa de preço, e em seguida houver uma faixa de preço com mais unidades à venda a um preço mais baixo (por exemplo, R$ 2.500.000), eu selecionei como valor máximo da unidade os R$ 2.500.000,00, para evitar a falsa impressão de que o apartamento de R$ 6.000.000,00 reflete um valor estatisticamente relevante. Da mesma forma, quando o valor mínimo do imóvel for discrepante da média dos imóveis de menor valor, também pegarei os valores que reflitam uma realidade mais relevante para a pesquisa. Além disso, retirei do universo da pesquisa unidades como flats, que têm uma dinâmica de mercado diferenciada, o que poderia afetar o resultado.

Também adotei a premissa de considerar como valor maior do apartamento não o valor máximo da unidade, mas o preço máximo dividido por 1,5. Ou seja, nos cálculos foi considerado que, como apartamentos mais caros representam menos unidades do que apartamentos mais baratos, então o peso do apartamento mais caro é menor do que o do mais barato para efetuar os cálculos. Na prática, isso significa que eu fui excessivamente cauteloso para o cálculo dos preços. Se eu errei, errei para baixo. Por exemplo, se a média dos apartamento mais caro de 3 quartos for de R$ 1.000.000,00, para os cálculos será assumido o valor de R$ 666.666,67. Em outras palavras, fui bondoso com os preços dos imóveis, com o objetivo de tentar amenizar o efeito estatístico de apartamentos que custam muito mais do que a média, mas que representam pouco no universo de apartamentos à venda. Na prática, isso significa que, se eu identificar que há uma bolha, na realidade ela deve ser ainda pior do que o que os números registrados mostram.

2. Como ler a tabela

Basicamente, os dados apresentados são os seguintes: preço médio das unidades [(preço mais caro dividido por 1,5 + preço mais baixo) dividido por dois)], preço médio dos alugueis (utilizando a mesma metodologia, para evitar a distorção com alugueis mais caros), a relação entre o valor médio do aluguel anual e o preço médio dos imóveis (coluna P/A) e quantas vezes o preço do imóvel é maior do que o valor do aluguel pago em um ano (coluna X). Essa relação é importante para avaliar se os imóveis estão sobrevalorizados ou não: uma relação superior a 6% indica preços baixos, e uma relação inferior a 6% indica preços elevados.

Escolhi os seguintes locais para análise: Asa Norte, Asa Sul, Taguatinga, Sudoeste, Guará e Águas Claras. Não selecionei o Noroeste, localidade com forte indicação de supervalorização nos preços, por não haver como comparar os preços com os alugueis cobrados. Afinal, nenhuma unidade do bairro está pronta e, portanto, nenhuma unidade está sendo alugada.

3. Resultados de Janeiro

Quais foram os resultados encontrados até o presente momento? Como este é o primeiro mês da pesquisa, não há como comparar com períodos anteriores. Mas, nos próximos meses, será possível analisar comparativamente a evolução dos preços. Mas, até o presente momento, temos os seguintes resultados:

wpid-ishot-363-2011-02-2-08-00.jpg

Como o leitor pode observar, na média os preços de todos os imóveis está bem acima do que a relação média histórica de 6% indicaria. Os imóveis de 1 quarto têm uma relação entre o preço e o aluguel na casa dos 3,58%; os de 2 quartos, de 3,87%; os de 3 quartos, de 3,62%; e os de 4 ou mais quartos, de apenas 2,50%. Essa rentabilidade, por si só – desconsiderada eventual valorização do imóvel no período – é bem inferior à inflação (IPCA superior a 5%, e IGP-M, acima dos 10%).

Além disso, a coluna X também indica uma forte supervalorização nos preços: para que o leitor tenha uma ideia, o preço de um imóvel de 1 quarto no Sudoeste equivale a 28,84 vezes o valor de todo o aluguel pago em um ano inteiro. Esse patamar de preços é bastante próximo dos níveis vistos em uma cidade como Nova Iorque, a mais valorizada das norte-americanas. Nas unidades de quatro quartos, a situação é ainda pior, na casa dos 42,42. Caso o leitor clique no link anterior, verá que os níveis de preço de Brasília estão mais elevados que os de cidades como Chicago (13), Washington (12), Houston (13) e Los Angeles (20). Considera-se que o nível de equilíbrio de preços, segundo a métrica adotada na coluna X, é de 16,67.

É verdade que a situação não é a mesma em todas as localidades. A relação entre o preço e o aluguel dos apartamentos de 1 quarto em Águas Claras está na casa dos 4,91%, indicando uma situação de baixa sobrevalorização, próxima do valor normal que se esperaria (embora, ressalte-se, o valor dos imóveis mais caros tenha sido subavaliado), ao passo que imóveis similares na Asa Sul apresentam uma perigosa relação de apenas 2,71%.

Obviamente, esses valores ainda são bem superficiais. Apenas com a verificação de dados nos próximos meses será possível avaliar com maior certeza a situação. Mas já foi possível verificar uma preocupante sobrevalorização maior ou menor dos imóveis de todas as áreas pesquisadas. Em apartamentos de quatro quartos na Asa Norte, a relação chega a perigosíssimos 2,22%. Isso significa que, para alcançar a média histórica de 6%, o preço deste imóvel deveria cair 63%!

3. Convite ao leitor

Você quer saber como está a situação de sua cidade?

Infelizmente, eu não tenho o tempo necessário para investigar a situação de outras cidades que tiveram forte crescimento nos preços de seus imóveis. Mas você pode me ajudar a verificar a situação de sua cidade.

Se você mora em uma das cidades mapeadas pelo banco de dados do Wimóveis (ou de outro banco que contenha dados abrangentes de sua região) e está interessado em mapear a o nível de preços da região, me envie um e-mail (fabio@opequenoinvestidor.com.br) para que eu possa te enviar minha planilha de cálculos e ensinar a fazer um estudo como esse! Com a contribuição de todos, poderemos ter uma ideia mais geral de como está a situação do mercado imobiliário pelo país!

Está gostando desse artigo? Coloque seu email abaixo e seja o primeiro a receber todas as novidades sobre educação financeira.
Receba em seu e-mail um curso GRÁTIS de investimento no mercado de ações

Seu e-mail não será divulgado. Sua privacidade é prioridade na política de transparência do blog.

Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • http://www.polaticus.com.br Jeferson da Luz

    Ótima análise Fábio

    Tenho quase certeza que o WImoveis nao vai liberar os dados, mas para isto tem eu :D
    A tempos atrás, eu estava pensando em criar um script “Chupa cabreitor plus”, assim como o script do site meucombustivel faz. Ele varre a pagina de tempos em tempos, buscando somente as informacoes relevantes, e separando em um banco de dados. Eu pretendia fazer isto no imoveiscuritiba. Podemos fazer uma parceria, posso tentar criar os scripts, e vc realiza as analises, o que acha ?

    Abraço

    • Fábio Portela

      Ótima ideia, Jeferson!! Me mande um e-mail pra gente esquematizar essa parceria!

      • joao brito

        Como ficou este projeto do script para varredura do banco de dados do wimóveis?

  • Pingback: Bolha Imobiliária no Brasil » Blog Archive » Índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília – Fabio Portela - Pague o justo, para não pagar o pato

  • http://www.arake.com.br Henrique Arake

    Asa Norte não é cidade.

    Haters gonna hate! :D

    • Fábio Portela

      Você entendeu a ideia…

  • http://wallysou.com/ wally

    olá, Fábio.

    há bastante tempo acompanho seus estudos sobre a BBB – Big Bolha de Brasília, e fico me perguntando até qdo as pessoas vão ignorar o óbvio, cegadas pela cobiça e desnorteadas pela ambição… até a casa cair, como ocorreu em Belém?

    parabéns pela ousadia e coragem de denunciar essa fábrica de enriquecimento lícito[?].

    mereceria outro post a questão das imobiliárias cobrarem fiadores com imóvel quitado ou vc cair no conto da carta de fiança. Isso não seria venda casada? Isso não cabe processo no PROCON (essa espécie de venda casada)?

    vou continuar acompanhando o tema e sempre tenho espalhado seus posts sobre esse assunto, não se iluda se estatisticamente ele não parece relevante, quem sabe daqui a algum tempo vc vai ficar conhecido como “a voz que clamava no deserto” qdo a bolha estourar, né?

    parabéns ainda por usar seus talentos em prol da coletividade, e convido-o a conhecer meu blog (se tiver um tempin… risos), onde procuro fazer isso tb, embora em outra dimensão de assuntos.

    http://wallysou.com

    um gde abço.

    Wallace.

    • Fábio Portela

      Wally,

      Obrigado pelo seu comentário. Realmente, não espero coisa boa pro futuro disso não… o futuro dirá se estou ou não certo.

      Seu blog é bacana também! Dei uma passada por lá…

      Abraços,
      Fábio

      • http://wallysou.com/ wally

        obg, Fábio, por aprovar o comentário e indicar/linkar o blog, já comecei a sentir diferença… risos

        parece q não foi só vc quem foi conhecer!

        =o)

        um gde abço, com admiração pelo trabalho q desenvolve.

        wally.

  • Samuel Souza

    Fábio, outra ótima idéia. Vou continuar acompanhando.

    Fiquei pensando sobre a hipótese do copo meio cheio ou meio vazio. Teus apontamentos indicam que o copo está pra lá de cheio, pois não há justificativa financeira para que a relação preço X aluguel fique do jeito que está. Entretanto, ao ver esses dados terão aqueles que pensarão que o copo está meio vazio (talvez corretores e outros do ramo…), que poderão pensar que os aluguéis estão incrivelmente baratos e agora é a hora de botar para alugar pois os aluguéis têm tudo para subir. (tem gente pra tudo…)

    Pelo menos o que me conforta é que o mercado de aluguéis é um pouco mais pé-no-chão – está diretamente atrelado à massa salarial e não existem tantas facilidades para alugar do mesmo modo como existe para adquirir. Pelo contrário, conseguir alugar um imóvel no DF muitas vezes é uma via crucis bem looonga.

    Sugestão: seria possível incluir nas pesquisas os preços das casas (de preferência só as legalizadas/escrituradas) nos Lagos Sul e Norte ?

    Obrigado e abraços,

    Samuel.

    • Fábio Portela

      Samuel,

      Incluir as casas do lago é mais complicado, porque o espaço amostral é menor e, além disso, as casas variam muito mais de preço do que os apartamentos.

      Abraços,
      Fábio

  • Carlos

    Fábio, acompanho seu Blog e acho louvável sua iniciativa.

    Sobre o assunto de valorização imobiliária em Brasília, envio abaixo uma reportagem muito interessante e que bate com a sua visão. Os estudos são feitos sim por professores da Universidade Católica de Brasília que também são do IPEA.

    Abraço!
    —————————————————–
    Ciências Econômicas
    Imóveis: UCB divulga índice econômico
    23/11/2010 – 10:00
    É senso comum entre os moradores do Distrito Federal que os imóveis são um investimento altamente rentável. O alto valor do metro quadrado, um dos mais caros do país, e o crescimento anual do preço de venda das unidades são fatores que sustentam essa crença. No entanto, um indicador econômico desenvolvido pela Universidade Católica de Brasília (UCB) mostra que ela não é inteiramente verdadeira. O Índice Bolha, assim batizado porque foi criado para medir o risco da especulação imobiliária local, teve os resultados de sua primeira medição, relativa a março último, divulgado ontem. O indicador mostrou que comprar uma casa ou um apartamento para alugar para terceiros no DF custa muito e rende pouco.

    Nas quatro áreas que integraram a pesquisa — Asa Norte, Asa Sul, Sudoeste e Águas Claras — o retorno real projetado para um período de 12 meses ficou em 3,9%, modesto diante do custo inflado que um imóvel pode atingir nos locais, em especial no Plano Piloto. Os ganhos, além disso, ficam muito aquém dos obtidos com a aposta em outros investimentos de renda fixa, como comprar títulos do tipo Certificado de Depósito Bancário (CDB), que, com uma aplicação semelhante à feita em uma casa, de R$ 1 milhão, por exemplo, rendem em torno de 8% anuais.

    O Índice Bolha trabalha com uma premissa simples: se um investimento tem um retorno pequeno, mas continua atraindo as pessoas, é possível que exista um movimento especulativo em torno dele. O mercado acredita que seja mais rentável do que é na realidade, e direciona seu capital para ele, contribuindo para manter os preços em alta e sustentar a crença de que os bens de um setor específico continuarão sendo valorizados.

    “É uma metodologia de cálculo igual à usada nos Estados Unidos em 2007, quando houve o estouro de uma bolha imobiliária”, explica o economista Adolfo Sachsida, professor de Macroeconomia da UCB e que esteve à frente da criação do indicador. “A definição de bolha especulativa é o descolamento entre o preço real de um ativo e o retorno garantido por ele. No caso específico dos imóveis no DF, verificamos a existência de descolamento entre o que você paga para comprar e o que você ganha com o aluguel”, acrescenta Sachsida.

    Retorno baixo

    No DF, o indicador projetou retorno especialmente baixo para o investimento em apartamentos no Sudoeste, Asa Sul e Asa Norte. A partir de um cálculo com base nos preços de aluguéis e no valor de venda de imóveis de dois e três quartos nessas localidades, os pesquisadores da Católica chegaram a um patamar do Índice Bolha entre 20 e 40, o que significa que alugar imóveis nesses lugares renderia entre 2,5% e 5% ao ano com base nos preços do mercado em março. No Sudoeste, o índice chegou a 25,91 para unidades de três quartos e a 22,73 para as de dois. Na Asa Norte, a 26,65 para o primeiro tipo e 26,03 para o segundo. A Asa Sul chegou mais próxima do estouro de uma bolha especulativa, com índice de 23,86 para imóvel de dois quartos e 27,11 para o de três.

    O Sudoeste teve o metro quadrado mais caro entre as regiões pesquisadas no último mês: R$ 7.521,90 para unidades de três quartos e R$ 7.441 para as de dois. Na Asa Sul, os dois modelos saem a R$ 7 mil o metro quadrado. Na Asa Norte, o valor ficou em R$ 7,4 mil para imóveis de dois quartos e R$ 6,6 mil para os de três. Na classificação montada pela UCB, os dados apontam o início de uma bolha especulativa.

    Em Águas Claras, onde o mercado da construção civil está em expansão, o Índice Bolha ficou em 19,45 para imóveis de dois quartos, o que significa baixo risco de bolha e que eles poderiam render 5% ao ano. Os apartamentos de três quartos tiveram um Índice Bolha de 22,07, já dentro da faixa de risco. O metro quadrado na região, com urbanização incompleta e afastada da zona central de Brasília, ficou em R$ R$ 3,5 mil para os dois tipos de imóveis. Fonte: Correio Braziliense, 06/04/10, por Mariana Branco.

  • Leandro

    Parabéns pela pesquisa Fábio!
    Deve ser muito trabalhosa.
    Continue esse ótimo trabalho, denunciando toda essa insanidade!
    Abraço!

  • Nélio

    Fábio, me interesso muitíssimo pelo tema. Tenho um dois quartos na Asa Norte e atualmente moro de aluguel em Águas Claras. Gostaria de te dar um toque: os valores dos aluguéis dos apartamentos de 2 e 3 quartos em Águas Claras que constam da sua planilha me parecem distantes da realidade. Um dois quartos com metragem entre 60 e 70 m² está sendo alugado por algo em torno de R$ 1.300,00, basicamente o preço que você colocou para os apartamentos de 3 quartos. E os de 3 quartos com metragem entre 90 e 110 m² são alugados por algo próximo a R$ 1.500,00. Sobre os de 1 e 4 quartos nada posso afirmar, porque nunca me detive na análise desse nicho específico de mercado.

    Abraços,

    Nélio

    • Fábio Portela

      Nélio, usei os valores obtidos a partir da média entre os 3 apartamentos de menor e valor e os 3 apartamentos de maior valor de cada tipo (e o maior valor ainda é dividido por 1,5). Se houver a distorção a que você se refere, ela deverá diminuir ao longo das próximas amostras (farei uma por mês).

  • Fábio

    Boa tarde, Fábio!

    Parabéns pela iniciativa! Sugiro acrescentar nova variável, referente a m², uma vez que há importantes variações dentro de uma mesma categoria (1, 2, 3 e 4 quartos).

    Boa sorte nesse trabalho!

    • Fábio Portela

      Pois é, Fábio… mas daria um mega trabalho, já que há variação demais. A minha ideia foi reduzir a complexidade da análise pegando valores mínimo e máximo – o que, ao longo do tempo, leva a uma visão mais geral da situação. Se eu conseguir um sistema capaz de extrair os dados, pensarei em fazer isso com carinho.

  • Leandro

    O que eu não consigo entender nos preços de Brasília:
    Supondo que um casal não tenha nenhum patrimônio e queira compra um imóvel 100% financiado (em 30 anos):
    Casa no Lago Norte: valor mínimo: R$ 1.000.000,00
    A prestação deve começar em uns 10.000,00
    O casal tem que ter renda mínima de 30.000,00 mensais.
    Apartamento de 2 quartos na Asa norte/Sudoeste (80m2): R$ 600.000,00
    Prestação inicial: +ou- 6.000,00
    O casal tem que ter renda mínima de 18.000,00 mensais.
    Apartamento de 3 quartos em Águas Claras (100m2): R$400.000,00
    Prestação inicial: +ou-4.000,00
    O casal tem que ter renda mínima de 12.000,00 mensais.
    Será que esse é o perfil dos moradores dessas regiões? E como fica a infinidade de outros gastos desse casal (filhos, carro 0Km a cada 3 anos… rs.., viagens, alimentação, empregada etc)?
    Os que falam que não é bolha, vão falar que as prestações são decrescentes (sistema SAC) etc. Tudo bem que as prestações são decrescentes, mas e o efeito da inflação (ele não vai corroer a capacidade de pagamento ao longo do tempo)? Será que as pessoas que financiam hoje se preocupam se o valor do salário vai no mínimo acompanhar a inflação?

  • Vilson

    Excelente estudo! Sempre que me perguntam por que eu não invisto em imóveis, uma das razões que apresento é a inexistência de um banco de dados fidedigno que permita a realização de uma análise (dos fundamentos, por que não?) desse tipo de investimento, ao contrário do que ocorre no mercado de ações (que alguns consideram um bicho de sete cabeças ou uma espécie de jogo de azar).

    A única coisa que vi nesse sentido foi um estudo contido no livro do Mauro Halfeld sobre imóveis. A metodologia da pesquisa utilizada tomou por base dados de anúncios de classificados, considerando metragem, preço e bairro nas cidades de Curitiba, Rio, São Paulo e Belo Horizonte (infelizmente Brasília não integrou o banco de dados analisado). Pressuponho que tal pesquisa tenha sido realizada com auxílio de graduandos e mestrandos da UFPR, onde ele é professor, considerando a complexidade do universo amostral (em alguns casos foram pesquisados anúncios de classificados de mais de trinta anos!).

    Rebatendo as críticas feitas em alguns comentários acima, ressalto que o Wimóveis é um site alimentado exclusivamente por corretores de imóveis e imobiliárias. Ao clicar no link “como anunciar”, o site sugere um contato com um “representante comercial da sua região”. Adivinha quem são esses representantes?

    Tal fato apenas reforça o argumento para o fato de que a sua pesquisa está sendo bastante bondosa com o mercado imobiliário brasiliense. Para citar um exemplo pessoal, em um aluguel negociado diretamente com o proprietário consegui uma redução de 10% em relação a imóveis similares oferecidos por imobiliárias, que cobram pesadas taxas de administração para prestar tal serviço.

    Portanto, caro amigo Fábio, considero o seu estudo uma importante ferramenta para o pequeno investidor, sobretudo para aquele que considera a hipótese de adquirir um imóvel em Brasília.

    Um forte abraço!

    • Fábio Portela

      Prezado Vilson!!

      Obrigado por sua contribuição, caro amigo! De fato, preferi assumir premissas mais “bondosas” com o mercado imobiliário, para que não me acusem de estar viciando os dados a meu favor. É precisamente o contrário: estou viciando os dados contra a minha impressão inicial. Divido a média superior de aluguel e dos preços por 1,5 (ou seja, eu jogo os valores para baixo!), e ainda assim a impressão é que os preços estão extremamente supervalorizados. Além disso, utilizo como base de dados os preços divulgados pelos próprios corretores, para que não me acusem de estar “inventando” dados ou extraindo dados que favorecem a minha perspectiva. E o resultado está aí!

    • Andre

      Comprei este livro do Mauro Halfeld sobre imoveis (Seu imovel, como comprar bem) e nao achei esta pesquisa. Qual livro vc se refere?

      Abs

  • Flavio

    Excelente a sua iniciativa, Fábio. Todo mundo fala em bolha imobiliária em Bsb mas você é a primeira pessoa que vejo colocar o mercado na ponta do lápis (digo, no Excel :)) para analisar.

    Durante as bolhas as pessoas pensam muito no retorno do investimento mas esquecem que atrelado a ele sempre existe um risco, e que, quando o retorno é potencialmente alto, o risco também o é.

    Não sei até que ponto a subida de preços em Bsb é devida aos aumentos dos salários dos servidores públicos, à restrição de oferta, à queda nos juros, à demanda reprimida, à lavagem de dinheiro ou a pura especulação. Com certeza tudo isso contribui em algum grau para a escalada nos preços dos imóveis, só não saberia dizer o quanto. Como não sei avaliar a dinâmica desse mercado, prefiro ficar de fora.

    De vem em quando entro no Wimóveis para ver que o apartamento onde moro (Sudoeste) custa hoje 2,5 vezes o que paguei por ele em 2006. Algumas pessoas podem achar que fiz um bom investimento, mas eu não penso assim. Comprei para morar, não para investir, e não vou vendê-lo para embolsar o lucro. Se não vou realizar o lucro, então não ganhei efetivamente nada com ele.

    Por falar em Wimóveis… acabei de entrar no site e vi um apartamento no meu prédio que já está anunciado há uns bons 2 meses, pelo menos, e ninguém comprou… sinal de desaquecimento no mercado?

    • Fábio Portela

      Pois é, Flávio… há algum tempo, uns vizinhos passaram 10 meses pra conseguir vender a casa. Conseguiram um preço 10% maior do que o original, mas “suaram” para ganhar aproximadamente os ganhos da renda fixa no período. Acho que as pessoas não estão mais comprando a qualquer custo. Se isso vai ser duradouro ou não, veremos depois!

      Abraços,
      Fábio

  • Adriano

    Beleza Flávio,

    o que vc está fazendo agora eu já faço há algum tempo. Mas em proporções infinitamente menores que a sua análise.
    O que fiz foi selecionar um apto no Noroeste, um no Sudoeste e um no Guará II. A única regra que coloquei na escolha dos aptos é que seriam aptos que eu compraria se tivesse a grana. Todos são de 3 quartos.
    Bem, eu comecei a acompanhar em novembro do ano passado e o resultado é o seguinte:
    o apto do noroeste manteve o preço de 1.057.500 até hoje (fui lá conferir).
    o apto do guará II em novembro era 624.000, passou em dezembro para 627.000 e agora caiu para 625.000 (vai entender), ou seja, para mim ficou no mesmo.
    o apto do sudoeste foi o melhor: era 1.000.000 em novembro, caiu para 950.000 em janeiro e agora está em 900.000.
    Acrescento que de todos os 3, o sudoeste seria o meu preferido. Digo pelo apto em si, não por localidade ou qualquer outro fator.

    É isso. Como eu disse, o meu acompanhamento é bem inferior ao seu.

    Valeu!

    Adriano.

  • Estatistico

    Por que você calcula a média de apenas 3 imoveis mais baratos e 3 mais caros por categoria? Isso corresponde a quantos % do espaço amostral? Sua análise precisa de mais dados pois desta forma não tem validade estatística. Dica: consiga a ajuda de um estatístico para melhorar qualidade da sua pesquisa pois desta forma não é possível confiar nos valores que você apresenta. Por exemplo, aluguel de apto de 2 quartos na asa sul fica em torno de 1500,00 e você colocou 1300,00. Cara, melhore sua metodologia de pesquisa pois como está fazendo não há confiabilidade neles. Vá na UNB e fale com o pessoal que faz o índice dos imóveis em Brasília.

    • Fábio Portela

      Prezado Estatístico,

      Como eu disse no longo texto que escrevi, não tenho a pretensão de fazer um índice oficial. Quero analisar tendências ao longo do tempo. E só. Peguei 3 imóveis porque não tenho tempo para pegar, a cada mês, 15, 20, 30, 40, 50 imóveis de cada tipo. Gostaria muito de poder fazer isso, mas não posso. Aliás, quem deveria fazer isso – o IBGE, por exemplo – não tem feito esse acompanhamento, nem tampouco outros órgãos daqui de Brasília! Eu, que apenas quero analisar uma tendência ao longo do tempo – e, nisso, a metodologia é suficiente, pois permitirá ver se, na média, o preço de imóveis e a sua relação com o aluguel ao longo de vários meses aumentaram ou diminuíram. Para isso, a metodologia é suficiente.

      Além disso, mesmo que a metodologia seja ruim, os resultados obtidos estão em linha com os divulgados pela UCB. Se minha metodologia é ruim, imagine a das imobiliárias, que divulgam que a média histórica de aumento dos preços dos imóveis em Brasília é de 20% ao ano!

      A propósito, se você quiser ajudar com a coleta de dados, fique a vontade!

      • Estatistico

        Meu caro, a questão é que todos os dados estão no site. A partir daí, basta uma boa estratégia para se obtê-los e salvar em um arquivo para depois importar o conteúdo no Excel, fazendo alguns ajustes é claro. Não é uma tarefa 100% automática, mas é possível fazer com algum nível de automação. Eu sei que peguei um pouco pesado na mensagem anterior e peço desculpas pois minha intenção era uma crítica construtiva. Concordo que os orgãos ou a UNB deveriam apresentar uma pesquisa imparcial sobre isso mês a mês, ou o próprio jornal de circulação local que também publica anúncios de aluguéis de imóveis (vide o jornal O Globo no Rio de Janeiro que apresenta um gráfico com os valores médios de aluguel dos anuncios registrados mensalmente). Mas, para fazerem isso aqui no DF irão de encontro ao interesse do anunciante e daqueles que não querem que fique claro o aumento abusivo que os imóveis estão sofrendo. Então, quem paga a conta é o comprador… Para simplificar, em 7/2/2011 as 17:00Hs fiz uma pesquisa no Wimoveis com aptos de 2 quartos para venda no Guara II, e consegui os seguintes resultados:
        - Total de anuncios publicados: 32
        - Apto de menor valor: R$ 350.000,00
        - Apto de maior valor: R$ 882.236,00 (deve ser uma cobertura ou algo diferente, pois olhei a metragem e aparecia 198m2)
        - Média: R$ 403.163,25 (este valor é distorcido devido ao apto de maior valor).
        - Mediana: R$ 380.000,00 (é o valor central da distribuição analisada).

        Ou seja, para esta simples analise, podemos chegar a conclusão que o preço dos apartamentos de 2 quartos no Guará II estão em torno de R$ 380.000,00 em fevereiro de 2011.

        O ideal seria fazer uma análise parecida com esta para cada localidade e assim poder traçar um estudo sobre a evolução do mercado ao longo do tempo.

        É isso ái…

        Abraços,

        Estatístico.

  • Samuel Souza

    Flávio, Fábio e Adriano,

    Possuo um lote escriturado no Taquari (próximo ao Lago Norte) e o valor dele também subiu mais de 250% de quando o adquiri em 2006 até hoje, mas como também não realizei o lucro, efetivamente não ganhei nada. Pelo contrário, todo o ano tem o IPTU para pagar..
    Há tempos fico acompanhando o preço das casas no Taquari e no Lago Norte para ver se valeria a pena trocar o lote por uma casa e financiar a diferença ao invés de construir. Percebi também que o preço das casas no Lago Norte caiu de um ano para cá enquanto que no Taquari ainda houve um leve aumento, chegando mais próximo do preço do Lago Norte.
    Um ano atrás, dificilmente encontrava-se casas razoáveis no Lago Norte por menos de 1.3M ~ 1.4M. As próximas de 1 milhão estavam caindo aos pedaços. Hoje encontram-se vários anúncios de casas razoáveis por volta de 1.2M, e até algumas anunciadas por menos de 1M. O preço de casas parecidas no Taquari está girando por 1 ~ 1.1M. Apesar de ser um pouco mais afastado, a diferença no Taquari é que são casas novas ao invés de casas de 30 anos de construção como é comum no Lago Norte.
    Apesar da alta do lote, percebo que pela mesma diferença para uma casa pronta eu conseguiria construir algo que me agradasse mais. E também tenho a percepção de que as pessoas não estão mais comprando a qualquer custo e que está acontecendo uma acomodação nos preços – se não ocorreu uma bolha, esta pode ser a maior consequência, a dos preços ficarem estagnados por um bom tempo.

    Obrigado e abraços,

    Samuel.

  • Jean Dias

    Fábio, gostei da matéria. Hoje tenho um imóvel mobiliado na Asa Norte localizado no SHN 04, Ed. Nobile Suite Monumental. Hoje, alugado, me rende líquido R$1.900 para uma área de 49m^2 (1 quarto). Vejo, que pela conta utilizada e indices, o m^2 mais apropriado (P/A anual=6%) para o imovel seja de R$7.700, o que ainda faz os imóveis do setor estarem bem enconta ainda. Existem imobiliárias que querem vender à 10K~13K, o que já acho um absurdo. Mas enfim… a especulação é essa.

    Queria colocar aqui também que discordo fazer comparações de setores em BSB, onde um é mais valorizado que outro ou que renda melhor o aluguel. Sabemos que o mundo não somente vive da especulação também, e isso é para poucos (dos meus amigos proximos hoje, com renda aproximada de 7K, poucos invertem e querem mais é morar bem – com qualidade de vida boa pra excelente). O que quero dizer é, comparar uma Aguas Claras com um Sudoeste em termos de correção de valores para o mercado, já seria um absurdo. Visto que os preços praticado se mantem equivalentes, visto fatores distância ou mesmo ‘stress’ para um transito cada vez mais caótico.

    Acho que podemos estender essa conversa…

    obrigado pelo espaço!

    Att.
    JD

  • andre

    Meu caro Fábio, parabéns pelo post, realmente estávamos carentes de informações bem fundamentadas. A única observação que eu tenho é sobre o m2. Quando vc coloca o preço medio de um apto na asa norte por 580 mil, por exemplo, eu acho um pouco difícil de avaliar esse valor porque a metragem de um 2 quartos varia de 45 a 100 metros. Um abraço!

    • Fábio Portela

      André,

      A grande dificuldade do meu estudo é a carência de dados. Eu gostaria muito de poder fazer um estudo que “puxasse” todos os dados do WImóveis para que eu pudesse fazer uma análise mais abrangente, relacionando a metragem dos apartamentos. A minha metodologia ainda tem falhas, mas é o melhor que posso fazer (e quem tem tempo e recurso não faz!), mas já é um começo. Além disso, a ideia é avaliar a evolução dos indicadores ao longo do tempo, e não num único mês.

      Abraços,
      Fábio

      • Investidor

        Fábio,

        Você conhece o Boletim da conjuntura imobiliária do DF, que é publicado no site http://www.secovidf.com.br? Trata-se de um estudo mensal realizado pelo Sindicato da Habitação, Econsult e UNB. Vale a pena! Acho que você vai gostar! O único problema é que não toma como referência lançamentos.

        Abraços

  • Samuel Souza

    Fábio,

    Seus pobrema si acabaram-se !!!

    “Governo quer índice de preço para imóveis”
    http://www.abecip.org.br/m5.asp?cod_noticia=4206&cod_pagina=416&cod_pai=&cod_pai2=

    “FGV lança novo índice de rentabilidade imobiliária”
    http://www.abecip.org.br/m5.asp?cod_noticia=4204&cod_pagina=416

    A FGV lança hoje um novo índice, batizado de Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C), voltado a imóveis comerciais, e o governo federal está pedindo à Caixa e ao IBGE para elaborar um índice de preços de imóveis. Vamos ver se ajuda a clarear o nevoeiro.

    Abraços,

    Samuel.

  • maria do socorro santos

    Parabenizo o estudo realizado, estávamos precisando ter esses esclarecimentos sobre a valorização dos imóveis em Brasília nos últimos cinco anos. Pena que a pesquisa não abrangeu o Lago Sul e o Lago Norte, onde a especulação imobiliária bate todos os recordes, com aumento de preço dos imóveis para venda ou aluguel na escala de 70%, principalmente no Lago Norte, com o crescimento do Centro de Atividades e a chegada dos shoppings Iguatemi e Boulevard.

  • DRN
  • Cristina

    Fábio, li uma reportagem do Correio Braziliense sobre o preço dos imóveis em Miami, uma quitinete custa hoje 65.000, e um apto de 3 quartos num condominio de luxo 350.000, bem diferente de Brasília não é mesmo? os preços dos imóveis em Brasilia estão caindo e ainda há pessoas (corretores) que não acreditam nisso. Gostaria que escrevesse mais sobre o assunto, pois a cada post seu, tenho mais conhecimento sobre o assunto e se confirma o que você falou a mais de um ano atrás, prova disso temos os preços dos imóveis nos EUA bem mais em conta que no Brasil.

    • Fábio Portela

      Calma, Cristina! Nos próximos dias, teremos novidades… boas novidades aqui no site sobre o mercado imobiliário de Brasília! Aguarde!

  • Rodrigo

    - Prezado Fabio

    Vi seus comentarios sobre os niveis % na divisao entre alugueis medios anuais e os precos medios dos Imoveis. E dentro dessa analise, ha uma relacao de: sobre ou subvalorizacao baseado numa media de 6%. Minha pergunta eh: de onde voce retirou esse referencial? O que sempre ouvi falar, eh que imoveis deveriam gerar uma rentabilidade entre 9 e 12 % a.a., para justificar o investimento feito e gerar uma rentabilidade adequada para o bem adquirido…..
    Obrigado desde ja….

    Att,
    Rodrigo