Índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília (fev/2011)

No final de janeiro de 2011, lancei o índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília, com o objetivo de acompanhar a evolução dos preços na cidade. A ideia por trás do índice é a de acompanhar a relação entre o valor do aluguel e o preço do imóvel, a fim de verificar se a capital da República realmente está passando por um processo de formação de uma bolha imobiliária ou se, apesar de elevados, os preços estão elevados. Vejam o estudo do mês de fevereiro e as conclusões parciais.

Para quem ainda não está ciente da metodologia utilizada, peço a gentileza de consultar o primeiro post, onde expliquei o método, suas virtudes e falhas, assim como os dados referentes a janeiro de 2011.



Subscribe to our mailing list

* indicates required Digite seu e-mail *

O primeiro aspecto a ser salientado é que esta é a primeira tabela com resultados comparativos entre um mês e outro, em nosso estudo. A primeira tabela, relativa a janeiro de 2011, não poderia ter trazido resultados comparativos justamente pela ausência de dados anteriores.

Quanto aos dados em si, é importante notar a existência de anomalias estatísticas que devem levar à exclusão dos dados referentes ao Sudoeste, em relação aos apartamentos de 2 e 3 quartos. Como o leitor pode observar, os preços destas unidades sofreram um aumento expressivo demais (59% e 69%, respectivamente), assim como a expressiva desvalorização dos apartamentos de 4 ou mais quartos no Guará (-31,30%), incompatível com uma avaliação realista da situação. Apenas com os dados dos próximos meses será possível avaliar com maior precisão o que tem acontecido nas regiões, mas provavelmente a discrepância se deve a uma anomalia estatística em decorrência da inclusão de imóveis muito mais caros ou mais baratos do que a média da região no estudo anterior. Esse tipo de situação é esperada, tendo em vista a metodologia adotada, como já explicado no post anterior. O objetivo mais geral do estudo é verificar a flutuação média dos preços ao longo do tempo, e somente teremos resultados mais sólidos com o passar dos meses.

Em geral, a relação entre o Aluguel e o Preço dos Imóveis permaneceu bem próxima dos patamares anteriores – bem acima do índice de 16,67, que é assumido como padrão. Assim como em janeiro, os imóveis de 4 quartos foram considerados os mais caros do estudo no índice parcial de fevereiro: o preço deles está 39,26 vezes maior que o valor pago anualmente de aluguel. Em janeiro, a média desses imóveis estava na casa de 42.

Outro aspecto observado foi que, embora em algumas regiões tenha sido observada uma deflação no preço dos imóveis, em todas as localidades o valor do aluguel subiu. Ainda não é possível extrair conclusões definitivas, mas talvez signifique que o mercado está tentando ajustar o valor dos aluguéis aos preços dos imóveis.

Em média, os imóveis de 1 quarto sofreram desvalorização de 1,22%; os de 2 quartos, valorização de 7,57%; os de 3 quartos, valorização de 21,61%; e os de 4 quartos, desvalorização de 6,92%. Em 4 tipos de unidades avaliadas, 2 delas (apartamentos de 1 e de 4 ou mais quartos) tiveram desvalorização. E a situação poderia ser pior: se retirássemos a valorização absurda das unidades de dois quartos do Sudoeste, teríamos desvalorização de 2,75% nas naquelas unidades, e três dos quatros tipos de unidades teriam tido regressão em seu preço.

Conclusões

Embora ainda seja cedo para extrair conclusões definitivas, o quadro observado no primeiro estudo se mantém: os preços das unidades estão muito acima do patamar razoável em relação ao aluguel cobrado e é possível que estejamos vivendo um momento de acomodação dos preços. As valorizações absurdas observadas em alguns casos se devem a anomalias estatísticas que serão absorvidas com uma análise mais profunda ao longo dos meses. Mesmo as considerando nos estudos, 12 dos 24 tipos de unidades observados no total (com um espaço amostral total de 72 unidades) tiveram deflação – ou seja, os preços observados em metade das unidades se retraíram em 50% dos casos.

Opt In Image
Aprenda tudo sobre o financiamento de imóveis

Não financie imóveis antes de ler este livro. Tudo que o mercado financeiro e imobiliário não gostaria que você soubesse sobre crédito imobiliário esta no Livro Negro dos Financiamentos de Imóveis. São mais de 150 páginas de informações preciosas para você que sonha em comprar a casa própria através de um financiamento.

Subscribe to our mailing list

* indicates required Digite seu e-mail *

Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • capivarao

    Fabio,
    Creio que tem algo errado com as fórmulas da planilha,
    no caso de águas claras, 3 quartos, temos 1301,67 * 12 = 15620,04
    dividindo isso pelo valor médio do imóvel que é 378284,67 então dá 4,12% ao ano.

    • Fábio Portela

      A planilha original estava errada mesmo (cruzava dados de Águas Claras com o Sudoeste). Agora está tudo certo.

  • Adriano

    kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk.
    Tá quase estourando!
    Está cheio de notícias na internet a respeito do assunto. “Que os preços não sobem mais”. “Que a tendência é uma acomodação dos preços”. “Talvez haja uma pequena queda”. E por aí vai.
    Nada contra quem compra imóvel para morar, mas quem especulou, principalmente nos dois anos anteriores vai quebrar a cara bonito se não tiver como honrar o compromisso.
    Estou só no aguardo.
    Assim que o preço chegar onde eu acho que vale, eu comprarei um apto para mim. Não em Brasília (absurdo de caro mesmo o dia que a bolha estourar), mas em Belo Horizonte.

  • http://www.mattioliimoveis.com.br Igor Mattioli

    Caro Fábio,

    É possível fazer esse cálculo com os dados de todos os meses desde 2009 até hj? De que fonte vc adquiriu esses dados? Acredito que essas informações ajudariam muito a todos os profissionais da área.

    Atenciosamente,

    Igor Mattioli.

    • Fábio Portela

      Prezado Igor,

      Infelizmente, não. Eu retirei os dados do Wimóveis, como informado no primeiro artigo. Como o site não disponibiliza os dados passados, não posso fazer as contas…

  • Estatistico

    Meu caro Fabio, uma sugestão: além da média, apresente os valores da moda e da mediana para os preços dos apartamentos pesquisados, pois assim evitará que o valor dos imóveis mais caros influenciem na sua análise baseada no cálculo da media. Em uma análise mais técnica poderia até ser adotada uma fórmula que descartasse os valores abaixo e acima de 25% da mediana. Ou seja, Seriam descartados os preços que estivessem muito baixos ou muito altos para cada grupo de aptos.

    Média – A média aritmética calcula-se somando todos os valores, dividindo este total pelo seu número de valores somados. Valores muito acima ou muito abaixo com poucos aptos pesquisados tendem a alterar significativamente a média.

    Moda – É o valor com maior frequência. Com este calculo será possivel perceber o valor que se repete mais vezes. É interessante analisar com este dado para ver qual o valor mais recorrente na venda de aptos de cada categoria.

    Médiana: É a observação que separa 50% dos valores mais baixos dos 50% mais altos. Ou seja, é o ponto central dos valoes analisados.

    Tenho dados do bairro onde pretendo comprei um apto e comparando com sua análise os valores são um pouco diferentes.

    Mas, sua a intenção é boa! Falta apenas melhorar a forma de calcular os valores.

    • Fábio Portela

      Estatístico,

      Obrigado por suas sempre importantes intervenções. Acredito que, a partir da próxima coleta, terei mais dados – consegui um meio de utilizar a maioria dos dados dos imóveis anunciados. Mas tentarei implementar suas sugestões. Se você puder me ajudar, eu agradeceria!!

  • Junior Brasília

    Prezado Fábio,
    Parabéns pela iniciativa, acompanho seu blog a algum tempo e só tenho elogios a lhe prestar. Porém preciso fazer um aparte: Trabalho no ramo imobiliário e creio que a base de informações que você utiliza, no caso o portal wimoveis, não serve como uma fonte confiável por 2 razões:
    - os imóveis anunciados, na grande maioria estão sobrevalorizados, isto é fato. Hoje na cidade existe a cultura por parte dos proprietários que consiste em estipular o preço “quero x reais na mão” e o corretor acrescenta a margem de negociação para daí tirar sua comissão. Ex: o imóvel vale 500 mil, o prop. quer 550 e o corretor anuncia por 600.. Infelizmente essa é a realidade da maioria dos imóveis anunciados, principalmente no plano piloto.
    - O que acontece na realidade, ou seja, no fechamento da transação imobiliária, é que esse mesmo imóvel que exemplifiquei, acaba sendo negociado pelo seu valor real, entre 500 e 550 mil ou até menos, porque o mercado simplesmente não aceita pagar mais do que o imóvel vale realmente. O interessado visita o imóvel, faz suas contas e comparações com outros, tira suas conclusões e faz uma proposta, que raramente é igual ao preço pedido. Eu afirmo com toda a certeza que mais de 80% dos imóveis anunciados no portal wimoveis e que conseguem ser negociados, não o são pelo preço pedido no anuncio.
    Sugiro que, se possível é claro, você faça uma pesquisa junto a alguns corretores e imobiliárias sérias logicamente, se quiser posso indicar alguns, para dessa forma poder levantar os valores reais de negociação que estão sendo praticados. Lembrando que a avaliação comparativa de qualquer imóvel deve ser baseada em transações realizadas e não em anúncios.

    • Fábio Portela

      Junior, eu não uso o preço “puro” dos imóveis: divido todos os valores por 1,5 – e isso significa que as médias divulgadas são 33,33% menores do que as reais. A propósito, encontrei uma maneira de divulgar mais dados, com mais precisão. Acho que nas próximas divulgações teremos novidades.

      Abraços,
      Fábio

      • capivarao

        Mesmo que os imóveis sejam negociados com preços abaixo dos divulgados, a base de comparação é a mesma, ou seja, comparando anunciados de hoje com os anunciados de ontem, e nos dois já estão refletidos o preço digamos 10% maior, fazendo com que dê para perceber a flutuação mesmo assim.

  • Andre

    Parabéns pela iniciativa, porém só acho que a amostragem é muito baixa, 72 unidades separadas pelos 4 tipos de imoveis… Isso é muito pouco, vc precisaria de uns 100 de cada tipo. Por ex procure no zap tem um indice, daí veja no Rio como em bairros com baixa amostragem o preço varia muito e com alta amostragem sobe em linha reta. melhor ainda procure em um mesmo bairro, imoveis mais raros (1 qto) em comparação com os tipos mais comum, de 2 ou 3 qtos.

    Sei que seria um trabalho Hercúleo pesquisar 400 imoveis p/ fazer o indice, mas procure as médias já prontas, no indice fipe-zap, ou no Secovi do seu estado.

    Abs

  • Evandro

    Parabéns pelo trabalho!!!

  • Andre Luiz

    Fábio, mais uma vez, parabéns pelo trabalho!

  • Eu

    Não sei, mas parece que tem algo errado com essa planilha.

    Por exemplo, a maioria dos apartamentos de 2 quartos no sudoeste são nas qrsw. Nessa quadra (são 8 quadras, cada uma dividida em A e B e cada uma dessas dividida em cerca de 10 blocos, com cerca de 18 apartamentos cada) o aparamento está sendo anunciado por cerca de 400 a 450 mil, no wimóveis. Logo esse valor de 617 mil está meio surreal. Além disso, por mais que um imóvel suba, não vai subir quase 60% de um mês pro outro…

    Os apartamentos de 3 quartos no sudoeste também parecem mais caros do que os anunciados. Uma pesquisa agora no wimoveis de apartamentos de 3 quartos no sudoeste mostrou o seguinte (faxa de preço e número de apartamentos anunciado nessa faixa):

    # 450.000 à 600.000 (1)
    # 600.000 à 800.000 (50)
    # 800.000 à 1.200.000 (80)
    # 1.200.000 à 2 milhões (9)

    Ora, vamos considerar que cada apartamento custa o valor superior da taxa, o que não é verdade. O caso real é mais barato do que isso. Fazendo a conta do preço médio, temos então o seguinte:

    Preço médio = (600k + 50*800k + 80*1200k + 9*2000k)/(1+50+80+9)
    Preço médio = 1104k = R$ 1.104.286

    O preço médio calculado acima, que já é superior ao valor real, deu inferior ao preço médio calculado na sua tabela.

    Por isso eu pergunto, esses dados não estão estranhos não?

    • Fábio Portela

      Como eu disse, é consequência da metodologia adotada. Além disso, a estou aperfeiçoando para levar em consideração esses aspectos.

      • Eu

        O que eu quiz dizer eh que nem com os dados do wimoveis os valores estao batendo…

  • Investidor

    Fábio, dê uma olhada no Boletim da Conjuntura Imobiliária do DF, que sai publicado todos os meses no site da SECOVIDF (www.secovidf.com.br).

    Abraços

    • Fábio Portela

      Minha preocupação é com a imparcialidade do SECOVI…

      • Investidor

        Dizem que o wimóveis só é operado por corretores (portanto, preços com bastante gordura pra queimar, como já foi colocado aqui)… será que a sua fonte também não seria parcial? Ao menos o estudo do SECOVI é realizado em conjunto com a UNB, o que lhe confere maior credibilidade. E,ao contrário do que se possa imaginar, os últimos boletins imobiliários demonstram desvalorização imobiliária em diversos nichos (tipos de apartamento e localização), tudo a demonstrar que a parcialidade não é evidente “ictu oculi”, se é que existe.
        Particularmente, acho um estudo bem feito, porque nos traz o valor do metro quadrado dos imóveis. Particularmente, acho que os dados obtidos lá poderiam complementar seu respeitável trabalho, sobretudo no tocante ao dados sobre preço/metro quadrado. O seu índice, ao omitir tal dado, torna-se de difícil acompanhamento (afinal, um apartamento de 2 quartos pode ter de 60 a 90 m2).
        É apenas uma sugestão.

        No mais, gostaria de parabenizá-lo pela iniciativa e dizer que concordo em 90% com seus estudos (realizados a partir de elementos racionais e econômicos). Os 10% que não querem concordar com ele estão relacionados aos engarrafamentos no fluxo cidade satélite/plano piloto/cidade satélite. A cada dia, eu, que trabalho no plano, me pergunto: se tivesse um “apartamentão” quitado em Águas Claras será que não trocaria por um “usadão” no plano. Particularmente, nada me irrita mais do que o trânsito; provavelmente minha resposta seria positiva… assim, ter qualidade de vida pode significar preço alto. Por enquanto estou juntando dinheiro e vivendo de aluguel no plano, a um preço bastante satisfatório (0,32% o valor do imóvel).
        Abraços

  • Paulo

    Fábio,

    Parabéns pela iniciativa.
    Motivado pela sua iniciativa, tentei consolidar as informações do WIMOVEIS.
    Segue resultados.

    Abs

    Quartos Amost. Média (m²) Média (preço)
    AC 1 240 4623,302905 167.160,24
    2 553 4286,292419 288.057,03
    3 859 4188,755814 400.426,99
    4 427 4429,684579 818.388,59
    AN 1 129 7714,284615 303.249,58
    2 196 8140,35533 541.058,21
    3 347 7105,635057 781.363,24
    4 94 8801,768421 1.531.526,32
    AS 1 30 9.184,13 389.430,45
    2 32 6.843,33 413.666,67
    3 221 7.322,65 727.157,65
    4 120 8.141,66 1.457.446,27
    G 1 32 3997,825726 259.975,57
    2 137 3739,108696 227.110,29
    3 69 4384,671429 360.289,17
    4 6 5342,571429 712.857,14
    S 1 30 8356,677419 261.774,16
    2 97 7690,714286 489.382,65
    3 142 8556,713287 730.942,79
    4 159 9094,175 1.540.419,08
    T 1 7 3671,5 135.625,00
    2 116 2967,504274 193.897,16
    3 30 3050,83871 264.977,55
    4 26 3168,740741 481.000,00

  • Paulo

    Fábio,

    Parabéns pela iniciativa.
    Motivado pela sua iniciativa, tentei consolidar as informações do WIMOVEIS.
    Segue resultados.

    Abs

    Paulo Rogério
    Paulo Rogério
    2011-03-05T13:48:30Z
    2011-03-05T14:59:13Z
    particular
    11.9999

    Plan1

    3
    24
    4
    $A$1:$E$25

    False
    False
    False

    Plan2

    False
    False
    False

    Plan3

    False
    False
    False

    12840
    24915
    120
    105
    False
    False

     
    Quartos
    nº de Amost.
    Média (m²)
    Média (preço)

    Aguas
    Claras
    1
    240
    4623,302905
    167.160,24

    2
    553
    4286,292419
    288.057,03

    3
    859
    4188,755814
    400.426,99

    4
    427
    4429,684579
    818.388,59

    Asa Norte
    1
    129
    7714,284615
    303.249,58

    2
    196
    8140,35533
    541.058,21

    3
    347
    7105,635057
    781.363,24

    4
    94
    8801,768421
    1.531.526,32

    Asa Sul
    1
    30
    9.184,13
    389.430,45

    2
    32
    6.843,33
    413.666,67

    3
    221
    7.322,65
    727.157,65

    4
    120
    8.141,66
    1.457.446,27

    Guara
    1
    32
    3997,825726
    259.975,57

    2
    137
    3739,108696
    227.110,29

    3
    69
    4384,671429
    360.289,17

    4
    6
    5342,571429
    712.857,14

    Sudoeste
    1
    30
    8356,677419
    261.774,16

    2
    97
    7690,714286
    489.382,65

    3
    142
    8556,713287
    730.942,79

    4
    159
    9094,175
    1.540.419,08

    Taguatinga
    1
    7
    3671,5
    135.625,00

    2
    116
    2967,504274
    193.897,16

    3
    30
    3050,83871
    264.977,55

    4
    26
    3168,740741
    481.000,00

  • Mel

    Fábio,

    Venho aqui direto visitar seu site. Adoro!
    Continuo sendo uma aflita por estar pagando aluguel. Queria tanto sua ajuda e dos seus leitores pra ver qual seria a melhor opção pra mim.

    Moro num apartamento alugado OTIMO na Asa Norte 2 qtos + DCE (cerca de 65m2, mas numa quadra mais ou menos, sozinha (nao precisaria desse espaço todo) por um preço bem abaixo do mercado: cerca de 940 reais por mês + 100 de condomínio. Em setembro meu aluguel renova e deve aumentar o índice, entao deve ir pra quase 1000 reais.
    Se eu fosse me mudar pra uma kit ou apt de 1 qto aqui pelo plano, seria quase o mesmo valor (aluguel + condominio) do meu apt. Então, conclusão 1 é a de que na vale a pena eu trocar aluguel por aluguel.

    Sou servidora publica e 30% do meu salário daria uma parcela de financiamento de 1200 reais (um pouco a mais do que eu pago de aluguel). Fazendo contas, soh conseguiria comprar um imovel de 150 a 160 mil estourando.
    Pra ser sincera nao gostaria de morar em Águas Claras. Gostei muito daquela nova “Área Especial” do Guará, não é longe e nao pega tanto trânsito. Como disse alguém no post anterior, preferia um usadinho menor mais perto do que um maior em AC.
    Mas pelo valor que consigo pagar soh vou conseguir apts de 30~40m2. Estou ficando agoniada de ter q pagar quase 1000 reais por mês de aluguel.
    O que seria melhor? Será q nao vale a pena eu procurar apt no plano e no guará ate setembro pra comprar?

    • Fábio Portela

      Prezada Mel,

      Essa dúvida é cruel. Mas a questão é: vale a pena você se desgastar excessivamente para ter o imóvel? Além disso, quais as condições do financiamento? Esses R$ 1200 são de prestação fixa? E de quanto seria a entrada? Qual seria o sistema de reajuste das parcelas?

      É preciso tomar muito cuidado antes de comprar um imóvel: existem custos que não são muito considerados pela maioria das pessoas. E, além disso, às vezes vale mais a pena continuar no aluguel do que financiar um imóvel que não satisfaz suas expectativas. Será que daqui a 10, 20 anos, você estaria feliz por ter adquirido um apartamento de 30 m2?

      Claro, isso não significa que você deve parar de procurar boas oportunidades no mercado imobiliário. Se você encontrar algo que satisfaça suas expectativas e esteja dentro de suas possibilidades, pode ser um bom negócio comprar (especialmente se o valor das prestações estiver próximo do valor do aluguel). Mas pense bem antes de tomar uma decisão!

      Abraços, e boa sorte!
      Fábio

    • Samuel Souza

      Mel,

      Acho que estão faltando números na sua conta: além dos 1.200 mensais de prestação, lembre-se que você também terá o condomínio. Posso afirmar que pagar condomínio de R$ 100 na Asa Norte está de graça ! Penso ser muito comum em outros prédios o condomínio estar acima de R$ 250,00.

      Além disso, existem algumas taxas que são pagas ao se adquirir um imóvel: o ITBI, que morde cerca de 3% do valor do imóvel (acho que era isso aqui no DF), ou seja, são quase 5.000 só de ITBI, mais as taxas cartorárias – emitir a escritura, etc, são mais 1.000 reais.

      Well, tem também o custo decorrente da mudança, e por fim, os custos que terá morando no novo local – você terá que pagar mais pelo transporte para chegar ao trabalho ? (seja indo de transporte coletivo ou de carro ?) Você terá opções de estudos, lazer e comércio por perto ?

      Digo uma coisa: eu também moro de aluguel, antes morava bem longe, e me mudei para a Asa Norte. O valor do aluguel dobrou, mas o que deixei de gastar de gasolina, manutenção do carro, etc está compensando bem próximo o que gasto a mais no aluguel. O que não tem preço é o tempo que ganhei, pois vou a pé ao trabalho, almoçar em casa com minha família e outras facilidades. Pagar aluguel pode não ser tão ruim assim.

      Como o Fábio disse, é importante você dar uma boa entrada. Se você não a possui hoje, sugiro fortemente que você faça uma boa reserva (pelo menos 30% do valor do imóvel) para depois poder assumir um financiamento de 20 anos. E também esteja atenta à forma de correção das parcelas (se SAC ou Price), qual a taxa de juros, outras tarifas envolvidas, para depois fazer a compra.

      Muito cuidado ao comprar imóveis na planta com parcelas baixas. Como já comentei em outros posts, é grande o risco das parcelas sequer cobrirem os juros, e quando o imóvel fica pronto você descobre que ainda tem um baita saldo devedor pela frente (a parcelas mais caras). De qualquer forma, é uma decisão que tem que ser bem ponderada e não deixar se levar tanto pelo lado emocional.

      Samuel.

  • Pingback: A bolha imobiliária de Brasília entre 2011 e 2013 - O pequeno investidor