Bolha imobiliária no Brasil: notícias recentes reforçam o temor

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Já suspeitamos de que o país passa pela construção de uma bolha imobiliária há algum tempo. Mas agora temos alguns dados mais concretos, passando pela queda no lucro das construtoras, pela estabilização nos preços de algumas cidades e pelo aumento de estoque de imóveis para venda em outras regiões. Será que estamos vendo o ápice do movimento de alta?

Desaquecimento na economia deve esfriar bolha imobiliária

Pois é… ao contrário do que muitos otimistas estão alardeando, a economia brasileira já começou a sentir o impacto da crise financeira internacional. E, com isso, o preço de vários bens de alto valor já começou a cair bastante – o que inclui o preço de imóveis, que haviam subido assustadoramente nos últimos 4 anos, construindo a realidade que denominamos de bolha imobiliária.

Veja, por exemplo, a informação que consta em matéria publicada recentemente no Estadão:

“O movimento de liquidações de produtos dependentes do crédito reflete, na opinião de especialistas, a mudança de cenário. Até julho, a projeção de mercado para o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 2011 chegava a 4,6%. Hoje está em 3,2%, aponta o Boletim Focus do Banco Central (BC). Essa mudança fez crescer o encalhe de itens de alto valor, cujo custo para mantê-los em estoque é elevado.

Nas últimas semanas, três construtoras – Even, Gafisa e Eztec -, por exemplo, cortaram em até 36% o preço de um grupo de imóveis novos. Uma cobertura de alto padrão, que custava R$ 4,2 milhões, passou a ser ofertada por R$ 2,8 milhões. Um apartamento na zona sul de São Paulo, avaliado em R$ 425,6 mil, agora sai por R$ 383,1 mil.”

Meu amigo, se houve um corte de 36% (TRINTA E SEIS POR CENTO) no preço de imóveis novos por parte de três construtoras – uma das quais, a Gafisa, está passando por problemas operacionais nos últimos meses, apresentando lucros decrescentes – é porque a coisa não vai nada bem no setor. A meu ver, é a confirmação de que estávamos construindo, de fato, uma bolha imobiliária. Se há alguns poucos meses, o que havia era o anúncio de que a economia brasileira era a melhor do planeta, que nós tínhamos muito a ensinar a todo mundo, que nós éramos os caras – agora a máscara que escondia a bolha imobiliária começou a cair. Tal como o rei da fábula percebeu que só estava nu pelos olhos inocente de uma criança, acredito que nós também começaremos a nos dar conta de nossos reais problemas a partir de agora.

Pense bem: num mercado em que tudo subia à taxa anual de 30% ao ano, três construtoras decidiram cortar o preço dos seus imóveis em 36%. Para que você tenha ideia, esse percentual é muito, muito próximo ao tipo de queda que ocorreu em várias cidades dos Estados Unidos.

Deixo uma pergunta no ar: o que vai acontecer quando o pessoal que comprou imóveis para especular se desesperar ao perceber que o preço do seu apartamento caiu 15, 20% e ele não vai ter o belo lucro que esperava?

Estabilização de preços e aumento nos estoques… chegamos ao limite da bolha imobiliária?

Além disso, as próprias construtoras anunciam que os preços dos imóveis irão se estabilizar (apesar de elas negarem a existência de uma bolha imobiliária). A meu ver, e essa é a minha leitura dos acontecimentos, isso significa que elas já estão admitindo a possibilidade de queda no setor. Por quê? Porque no início do ano ou no fim do ano passado, estavam todas elas otimistas com a economia brasileira, anunciando aos quatro ventos que o ritmo de crescimento dos últimos anos era o novo passo normal da economia brasileira. E o que vimos ao longo do ano foi uma estabilização dos preços e uma diminuição abrupta na quantidade de imóveis vendidos.

Hoje, mesmo cidades como Curitiba, Brasília e São Paulo, que viveram grandes aumentos nos seus preços, já vêem outra realidade. De minha parte, acredito que estamos próximos do limite. Não sei se virá um estouro da bolha imobiliária (como já está acontecendo em alguns empreendimentos, como o exemplo das construtoras em São Paulo mostra), ou se essa estabilização demorará alguns longos anos (como ocorreu na década de 1990), mas acho que logo saberemos a resposta.

A propósito, se você acha que o preço dos imóveis só sobe, dê uma olhada no seguinte gráfico, que retirei do excelente blog Bolha Imobiliária:

bolha imobiliária

Como você pode ver, a dinâmica da evolução dos preços imobiliários é bem volátil, não é mesmo? E você, qual a sua opinião sobre a existência de uma bolha imobiliária no Brasil?

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Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • Acompanho pelo site Wimóveis o preço dos apartamentos no meu prédio. Durante todo o ano de 2011, foram anunciadas algumas unidades, todas na mesma faixa de preço: R$ 620 mil. A festa está dando sinais de estar no fim.

  • Que ultimamente o mercado está andando de lado, pelo menos aqui no DF, isso está bem claro.

    Engraçado perceber outros sinais de que a coisa está diferente pelas campanhas na mídia:

    1 – pouco tempo atrás, a Terracap fez propaganda na TV até em horário nobre sobre o bairro Noroeste, falando mil maravilhas. Pergunto: para quê e com qual intuito fazer propaganda de um bairro onde não há sequer UM único lote á venda na próxima licitação ?!? Acho que isso é até caso para Ministério Público por gastar $$ com publicidade inútil. Aliás, quando vai ser a próxima licitação ? Ocorre que a Terracap teve problemas e no momento as últimas licitações (de agosto/11 para trás) estão travadas até resolver algumas pendengas, e de lá para cá mais nenhuma licitação saiu e mais nenhum lote foi vendido.

    2 – Uma grande construtora, também em horário nobre, soltou propaganda alardeando que ‘…imóveis no DF valorizam 25% a.a…’ e por aí vai, que mais de 90% dos compradores estão felizes para sempre… Foi a primeira vez que vi algo do gênero, falar de investir em imóveis de forma geral, sem ser para um lançamento espécífico.

    3 – Cada vez são mais comuns (e mais vultosas) as promoções para comprar apês na planta. Ganhar TV de LCD, motos, viagens, cozinha feita, carros e até viagens estão ficando coisa muito comum ao se comprar um imóvel na planta.

    Ou seja, estão cada vez mais comuns as tentativas de sedução do comprador de imóveis. Pelo jeito as coisas apertaram para o lado das construtoras e imobiliárias e estão recorrendo ao bom e velho poder do marketing. Mas o sonho já não está mais tão cor-de-rosa. Como já apontado em outros artigos, os imóveis estão sendo entregues e quase todo mundo que comprou na euforia está descobrindo que não irão pagar apenas quinhentos contos por mês pelo imóvel (isso era durante a obra), está sendo muito comum a prestação subir coisa de 400% (ou seja, de 500 vai para 2.000 reais no mês) após a entrega das chaves e muita gente está sem perna e preparo para aguentar um tranco desses.

    De qualquer forma, ainda acho meio difícil ocorrer uma implosão generalizada, acho mais provável que os preços vão sofrer correções (para baixo) e ficar estáveis (andando de lado) por anos a fio…

    • Pois é, Samuel: mas o que muita gente não percebe é que 5 anos sem crescimento no setor equivale, grosso modo, a uns 25%-30% de prejuízo, só por causa da inflação. Isso se ficar de lado, sem cair um único centavinho.

      • É verdade Fabio,

        E se colocar nessa conta que esse ‘ativo’ é um passivo, fica pior. Naquele seu raciocício de que um passivo é algo que te tira dinheiro, um imóvel sempre vai dar custos de condomínio, manutenção, IPTU e outros, valorizando ou não.

        Ou seja, em um cenário onde a valorização está cobrindo apenas a inflação mas não cobre os custos decorrentes do imóvel, na verdade o sujeito está tendo prejuízo. Isso foi muito comum na década de 90, onde os preços de imóveis ficavam no mesmo patamar por anos a fio.

      • Vocês tão pegando casos isolados e pintando o cenário, seria o mesmo que medir todo o desempenho da bovespa por um mico que disparou de um dia para o outro.

        Dados concretos, precisamos de dados concretos para analizar o cenário!

        • Já dei vários exemplos ao longo do ano. Mas ninguém me mostrou o contrário.

        • Jean,

          Sinta-se à vontade para apresentar os dados concretos. Eu mesmo já tive experiências ótimas e uma muito ruim negociando com imóveis, e bem que gostaria que alguém apresentasse dados e fatos que sejam fundamentados e de fontes isentas (nada de apresentar matéria comprada onde só entrevistam construtores e corretores, hehe).

          De qualquer forma, falar do passado é fácil, o difícil é tentar entender quais as perspectivas que o setor vai oferecer de hoje em diante. E é dessa forma que trabalha o mercado de ações: pelas perspectivas. Quando a coisa acontece ela já foi precificada há muito tempo antes (pra cima ou pra baixo). O que me parece é que em quase todos os lugares, o $$ dos imóveis já bateu no teto.

  • Um belo prédio de apartamentos em Botafogo, Rio de Janeiro, já construído e pronto para entrega, ostenta a cerca de dois meses uma placa de venda de apartamentos de 2 ou 3 quartos.

    O edifício é bem locaizado, com uma fachada bonita e novíssimo e não conseguem vender as últimas unidades… Será que acabaram os compradores? Os preços continuam inviáveis? Não sei, mas suspeito que é um mix dos dois.

    Comentei com minha esposa: “E ainda dizem que os preços vão continuar subindo…”

    Bruno

  • Muito bom o texto, e muito pertinente. Vamos continuar acompanhando. Essa desaceleração da economia pode realmente acelerar o processo de estouro da bolha.

  • Estou indignada com esta situacao. Tenho redimentos na europa em Euros e ainda assim um apartamento decente aqui continua sendo mais caro do que em varias partes da Europa. E claro que nao falo de Paris ou Londres… mas de cidades boas e com boa qualidade de vida e sem violencia. Os alugueis carissimos tambem, voltei ao Brasil apos 12 anos no exterior na esperanca de comprar minha casa e ficar aqui de vez, mas vejo que esta virando um sonho distante…

    • Marianne,

      Já morei um tempo no exterior, e também sinto a mesma coisa… você morar em cidades sem violência, transporte público que funciona, escolas que ensinam bem, e um sistema de saúde que funciona (mesmo que pague um pouco), e impostos condizentes é algo traduzido por RESPEITO ao cidadão, mas aí o assunto é muito amplo e extrapola o assunto imóveis.

      Dei muita risada quando vi um comentário em outro post. Imagine o seguinte anúncio “Vendo apertamento maravilhoso, de 30m. Acompanha: violência banalizada, pichação, buracos e sujeira pela rua, poluição sonora e do ar durante todo o dia. Preço: 300 mil reais.” Infelizmente isso é uma realidade em muitas cidades brasileiras. Penso que tanto a Copa quanto as Olimpíadas vão ser indutores de algumas mudanças para o bem nas cidades que vão sediar alguma coisa, mas sem dúvida nenhuma, vamos passar muuuita vergonha se compararmos nossos serviços aeroportuários, de hotelaria e correlatos com os de outros países.

  • Já há mais de um ano que alguns já sabiam da existência da bolha. Hoje, um número ligeiramente maior, apenas, passou a conhecê-la também. O grande público continua desavisado e esforçando-se para comprar imóveis, que não sabem, vão ter seus preços reduzidos pelos mercado. nesse sentido, é importante que redes sociais busquem levar mais e mais informação a um número cada vez maior de pessoas. Agradeço por vocês existirem e deixo minha contribuição. w w w .youtube.com/watch?v=6w50w9pDnlQ. Trata-se de um vídeo que retrata a situação na cidade de Cascavel/PR. Se em uma pequena cidade a coisa está assim, imaginem nos grandes centros.

  • como ja citado a GAFISA passa mesmo por problemas e agora a TENDA (que pertence a gafisa) vai cancelar as obras de imoveis de baixa renda e devolver o dinheiro ……SINIAS DOS TEMPOS ….. cade o negocio que sempre se valoriza

    ” Adquirida em 2008, a Tenda era a promessa da Gafisa (GFSA3) para atingir a baixa renda. Três anos depois, para diminuir prejuízos, a construtora cancelou as obras em andamento da Tenda e prometeu devolver o dinheiro aos clientes. ” fonte INFOMONEY

  • Fábio,
    Vc nao vai mais publicar o seu índice sobre imóves?

  • Parabéns a todos pelos comentarios pertinentes, acompanho o mercado imobiliário de Brasilia há algum tempo e tenho alguns comentarios a fazer: o preço dos terrenos aumentou, a mão-de-obra de construção aumentou, a margem das incorporadoras aumentou, a oferta de crédito aumentou, a especulação aumentou, a demanda por imóvel aumentou, e com tudo isso o preço do imóvel aumentou. E nada justifica os preços praticados no mercado, acho que não teremos uma bolha e sim uma acomodação para um valor justo. O estouro da bolha seria causada pelo desemprego, suspensão de oferta de crédito por parte dos agentes financeiros, quebra do ciclo da ecônomia, desaceleração acentuada da economia, juros alto e etc. E o que vejo são empresas com os olhos arregalados para uma economia pujante com altas taxas de rentabilidade, haja visto os valores que pagamos em um carro popular, em um litro de gasolina e etc.

    • Os exageros e especulações da maioria se rendem à opinião sensata de uma minoria que enxerga as coisas sob uma ótica mais ampla. Até agora, a melhor opinião que li para este post.

  • Amigos, existem apartamentos no Rio que foram negociados até 8 vezes desde a entrega do empreeendimento há aproximadamente dois anos. O corretor com quem conversei referiu-se ao empreendimento como a maior bolsa imobiliária do Rio no momento. É assustador! Parece que continuarei sem teto por um bom tempo, mas na posse de minhas faculdades mentais…Parabéns pelo site! Ab.

  • A minha opinião é que a Economia são as pessoas. E quando o assunto é habitação, não se trata apenas de condições “numerológicas”, mas também do aspecto social da casa.

    Por exemplo, o aluguel subiu junto com o preço dos imóveis, baseado no fato de que ele não pode ser menor do que 1% do valor do imóvel para “compensar”. Por outro lado, se pensarmos em uma lei básica da Economia, daquelas que ninguém ousa refutar, que é a Lei de “oferta e procura”, se as pessoas estão comprando mais imóveis elas estão alugando menos, então, aluguel e venda era pra ir em camminhos opostos. Era, e porque não foram? Porque o aluguel ainda é indexado pelo IPCA. A Palavra indexação por si só demonstra que o setor está retrógrado e que permite a artificialização dos preços. O que o sujeito está observando na hora de comprar imóvel é, se o valor da PRESTAÇÃO está compatível com o valor do aluguel. Então, subir o aluguel é garantir a venda de imóvel, até o limite em que o bolso do sujeito não suporta mais nenhum dos dois (aluguel ou prestação).

    Outro detalhe é que o setor manteve condomínos de altíssimo padrão em regiões centralizadas e empurrou a moradia do povão pra bem longe das concentrações de emprego. No caso de São Paulo, até para cidades vizinhas. Urbanamente falando isso é um catástrofe. Em São Paulo, o transporte acaba com qualquer um, e isso se reflete na produtividade. Se for colocado na ponta do lápis, hoje um cidadão que trabalha na cidde de São Paulo cobra o dobro do preço (pois o custo de vida aqui é caro) por um quarto do serviço. Se ocorrer uma retirada abrupta de empreendimentos locados em São Paulo para essas cidades ao redor, vai ser como uma repressa de água estourando, pois as cidadezinhas ao redor não têm como segurar o crescimento. E os megas investimentos de São Paulo? Certamente cairão de preço, e se o valor ficar abaixo do que foi pago elo banco/investidor … boom. Cidades como de São Paulo, Brasília, Curitiba e Rio de Janeiro, todas “superaquecidas”, estão em um verdadeiro lapso urbano e, qualquer uma delas que vier a quebrar pode causar um efeito cascata.

    O Setor Imobiliário vende imóveis, e as pessoas compram casa. Algo que falta saber é, de todos os imóveis vendidos, qual é o perfil dos compradores. Em porcentagem quantos são investidores (que nunca morarão no imóvel) e quantos são compradores final (que morarão na casa). Eu vi que em média os financiamentos estão para 16 anos, se 30% dos “compradores final” são de casais por exemplo, o Setor precisa calcular que, em média, o casamentos não estão durando nem 05 anos. Logo, o perfil desses compradores pode ser uma bomba relógio.

    Ainda no aspecto da casa como lar, os empreendimentos estão priorizando os condomínios em nome da segurança e esquecendo que uma cidade é feita de ruas comuns a toda cidade. “Condominizar” a cidade é simplesmente tirar da urbanização um dos seus princípios mais lógicos, o da convivência comum. Eu não perderia tempo com um apto. de R$700.000,00 por exemplo, preferiria investir em uma boa de uma chácara no interior, se for para me isolar, prefiro me isolar com classe. Se o oxigênio da cidade é retirado, não havendo mais o comum, a consequência é o aumento dos conflitos e isso tb colabora para a inversão do verdadeiro valor dessa cidade.

    Para finalizar, o que o sujeito precisa em um lar é de conforto, paz, sossego, segurança, acesso a serviços públicos (banco, hospital etc.) e a comércio e de condições ambientais saudáveis (poluição por exemplo). Os investimentos não são feitos pensando nisso e ainda por cima aumentam a verticalização em regiões já travadas pelo trânsito piorando tudo (segurança, poluição, trânsito estresse etc). Para piorar, o projeto público para a melhoria dessas regiões inexiste ou so fica no papel das subprefeituras, dessa maneira, quem comprar um imóvel (condomínio novo) ali na Politécnica do lado do portão 02 da USP, vai demorar cerca de 40 minutos para conseguir comprar 10 pães e um Dipirona. Não tem nada ao redor nem espaço para construir, pois já está tudo ocupado. O fato é que não compensa viver assim, e embora o condomínio seja lindo, a qualidade de vida não será. E uma coisa que os futuros moradores certamente não sabem, é que ali na Marechal Mário Guedes, ao lado do condomínio, a violência é terrível. Pessoas são assassinadas todos os meses. O Setor imobiliário viu isso na hora de fazer/vender esse empreemdimento? Nãããããão. Somente falou que tem vista para a USP, cmo se ali fosse de fato o melhor perfil da USP.

    A economia são as pessoas. O verdadeiro motivo para a bolha nos EUA e a possível bolha no Brasil é que o Setor de Constriução Civil tem uma capacidade incrível de impulsionar economias, só que ele mexe com um dos aspectos mais importantes na vida de de qualquer um. O lar.

    Dos números, os economistas cuidam, mas os sonhos, decepções, conquistas e perdas das pessoas são aspectos menos “contabilizáveis”, principalmente quando a economia se esquece que o objetivo de tudo são as pessoas e acaba mexendo inadivertidamente na condição primária mais importante na vida de qualquer um. O lar.

    Ninguém pode entrar na casa dos outros e ir mexendo, brigando, discutindo. Dentro da casa de alguém você deve ter respeito. Para vender uma casa para alguém, o Setor deveria vender respeito, e não expeculação. Quando abusamos dentro da casa das pessoas fazemos valer a velha filosofia – a porta da rua é a serventia da casa.

  • É…o sinal da bolha foi dado. Os preços estão começando a cair em brasília. Não se vende imóvel tão fácil aqui hj. Tem anúncio na asa sul e norte por vários e vários meses. Desde kit até apt de 4 quartos. Ploft!

  • Ah, tô feliz. Vendi minha última kit pelo dobro do valor que paguei há 3 anos. Vamos p o próximo investimento!

  • Acho que vou patrocinar um lutador de MMA! Haha

  • leilão de obra de pablo picasso com lance inicial de 2,3 milhões de reais , ou seja tem prédio carioca que vale mais que toda obra reunida do gênio espanhol …algo universal ,com valor eterno e cobiçado em todo mundo, até por governos …tem lógica ? pode ser pelos bueiros explosivos fantásticos da cidade

  • Realmente os imoveis de médio e alto acabamento em Brasilia estão dificeis de serem vendidos, mas os preços estão apenas estabilizados. Os lançamentos daqueles imoveis diminuiram e as construtoras estão focadas em obras de baixa renda, cujas vendas estão aquecidas. Para os epeculadores vai o conselho de icones dos negocios em todo o mundo: devemos estar atentos ao momento de entrar e sair de um négocio. A regra do jogo é simples, se alguém esta ganhando tem alguém perdendo e no final fica sempre uma lição, cabe a cada um tirar a sua.

  • Por enquanto eu ainda prefiro manter meu $$$ no banco mesmo com o gerente me ligando toda semana oferecendo financiamento imobiliário para complementar o valor.

    Inclusive ele é tão legal cobrando 11% de juros ao ano + TR + taxa de manutenção + 2 seguros que eu não quero, inclusive, pasmem, essa taxa e os seguros incidem nas parcelas antecipadas, coisa que ele se esforça para tentar me convercer de que é uma boa fazer, kkkkkkkkkkkkkkk.

    Não é a toa que uma das maiores mentiras do mundo e quando eles dizem que “as nossas taxas são as menores do mercado”, banco não toma jeito nunca, devia ter um post sobre “As 10 coisas que seu gerente não te conta quando você vai fazer um empréstimo imobiliário”.

    • Outra coisa são essas “facilidades” que eles oferecem, como carência de até 6 meses para começar a pagar, definir um mês no ano em que você não paga e coisas do tipo, como eles vão cobrar juros, taxas e seguros assim mesmo, na verdade você só está prorrogando o contrato além dos 30 anos, o que é uma boa para o banco.

  • Fábio,

    Fiz uma pesquisa no google para saber quantos anúncios de imóveis no DF no site Wimóveis anunciavam que não exigiam comprovação de renda do comprador (usei os termos “sem comprovação de renda” site:wimoveis.com.br/df).

    RESULTADO: 2.380 ocorrências

    Será que o mercado imobiliário de Brasília realmente não tem nada de parecido com a crise subprime americana, como alegam vários economistas por aí?

  • Depois de uma certa dificuldade, vendi meu imóvel no Plano Piloto e vou pensar em outro investimento.

  • Marcione de Souza Krai

    Comprar é fácil, difícil é pagar, o que eu noto é que muita gente compraram o seu imóvel naquela euforia sem se dar conta do compromisso assumido para um longo prazo, quando o mercado apontar uma leve queda nos preços vamos ver aquela velha manada se apressando para vender, como tudo na vida, tudo que sobe, desce.

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