A bolha imobiliária de Brasília entre 2011 e 2013

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wonkaHá dois anos, fiz um pequeno estudo sobre a situação dos preços imobiliários de algumas regiões de Brasília naquele momento. O retrato era assustador: em várias regiões da cidade, a comparação entre o preço dos imóveis e os aluguéis mostrava uma situação perigosa que, ao meu ver, indicava a existência de uma bolha imobiliária. Agora, passados exatos dois anos, fiz novo estudo, a fim de mapear o que ocorreu de lá pra cá.

De volta ao passado: dados do passado indicavam bolha imobiliária em Brasília

Em 2011, fiz um estudo a partir de dados extraídos do portal Wimóveis, que é muito popular na cidade. Peguei o preço médio de unidades de 1, 2, 3 e 4 quartos, assim como o aluguel médio cobrado por essas unidades. As cidades investigadas naquele momento foram o Plano Piloto (Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste), Águas Claras, Taguatinga e Guará. Para simplificar um pouco as coisas, no presente estudo restringirei os dados a Asa Norte e Asa Sul, Taguatinga e Guará, e restringi o estudo a unidades de 1, 2 e 3 quartos. Os dados daquele momento (fevereiro de 2011) eram os seguintes:

 

bolha_2011

Na primeira coluna, estão os bairros/cidades estudados. As 3 colunas seguintes indicam os preços médios de unidades de 1, 2 e 3 quartos; as 3 colunas que vêm a seguir indicam o valor médio do aluguel nessas unidades; e as últimas 3 colunas indicam a relação entre o preço e o aluguel anual.

As últimas 3 colunas têm importância fundamental pelo estudo. Esse indicador (Preço/Aluguel anual ou price-to-rent ratio) é um importante dado para definir se estamos ou não em uma situação de bolha imobiliária. Basicamente, ele indica a rentabilidade de um imóvel (em termos de aluguel) ao longo do tempo. Quando o indicador está muito alto, o preço está muito acima do que o valor do aluguel justificaria e, portanto, é possível pensar que o preço está alto demais; quando ele está muito baixo, significa que o aluguel é muito melhor do que deveria ser – e, portanto, provavelmente o imóvel está subavaliado. Mas o que é “alto demais” ou “baixo demais”? Que parâmetro utilizar? Há certo consenso de que um nível em torno de 15 marca o “preço justo” de um imóvel – isso significa que o aluguel traria algo em torno de 6,67% de rentabilidade para seu proprietário. E esse é um nível adequado mesmo para economias que pagam juros historicamente baixos, como a americana.

E o que esse indicador mostrava em 2011? Como você pode observar nas três últimas colunas, em todas as situações examinadas o preço está muito acima de 15 – no nível mais baixo (22,32) estavam os apartamentos de 2 quartos no Guará. Os de 3 quartos na mesma cidade apresentaram estonteantes 41,77. Em todos os apartamentos de 3 quartos havia uma percepção forte de bolha imobiliária (todos os índices estavam acima de 30). Nos de 1 quarto, também havia essa suspeita.

Para resolver essa equação, só há duas possibilidades: ou o preço dos aluguéis sobe, ou o preço dos imóveis cai. Há pressões contrárias tanto contra um quanto contra o outro movimento, já que o salário das famílias tem um limite tanto para pagar prestações ao adquirir um imóvel quanto para pagar o valor do aluguel. Vejamos o que aconteceu.

De volta para o presente: bolha imobiliária começou a desinflar

O brasiliense não lê sobre isso nem no Correio Braziliense, nem no Jornal da Comunidade, que são repletos de patrocinadores envolvidos no mercado imobiliário local. Mas a bolha imobiliária começou a dar sinais de que realmente existia, como venho falando desde 2009. Hoje em dia, economistas da FGV e de outros locais têm falado sobre isso, mas eu já vinha falando desse perigo há muito mais tempo. E acredito que estava certo: vejamos os dados atuais da situação imobiliária de Brasília:

bolha2013

Como você pode observar, hoje a situação parece estar mais equilibrada do que era em 2011. Embora o price-to-rent ratio ainda esteja bem acima de 15, há poucas regiões em que o indicador esteja acima de 30 – na verdade, apenas os imóveis de 1 quarto na asa sul. Destaquei em vermelho indicadores acima de 28, em amarelo indicadores entre 24 e 28, e em verde indicadores abaixo de 24. Em 2011, apenas 1 zona estava “verde”, 3 estavam em amarelo e 8 estavam em vermelho; em 2013, já são 4 em verde, 5 em amarelo e apenas 3 em vermelho. Note que o uso do “verde” pode trazer falsa sensação de engano, já que mesmo esses indicadores estão bem acima de 15.

Observe que essa redução pode ter decorrido de dois movimentos: ou os preços dos imóveis caiu, ou o valor do aluguel médio subiu. Tanto um quanto o outro movimento levariam o price-to-rent ratio a cair. Vejamos o que aconteceu de fato:

rent2013

Como você pode observar, houve avanço nos dois índices. A maioria dos preços subiu, e a maioria dos preços de aluguel também subiu. Mas note que houve queda efetiva do preço nominal dos imóveis de 3 quartos da Asa Sul e de Taguatinga, e dos apartamentos de 2 quartos de Taguatinga. Além disso, muitos dos preços subiram relativamente pouco no período de dois anos – por exemplo, os apartamentos de 3 quartos na Asa Norte subiu apenas 2,66% em 2 anos. Houve também regiões que viram forte disparada, como os apartamentos de 1 e 2 quartos na Asa Sul (acima de 50% de alta), por exemplo. Mas o movimento principal que eu gostaria de destacar se deu no valor dos aluguéis, que subiram, em média, 41,38% em apenas dois anos no conjunto das regiões examinadas.

Alguém poderia pensar que isso confirma a tese de que não há bolha imobiliária. Mas esse seria um engano; atualmente, os aluguéis não têm mais para onde subir tanto. Afinal, a renda é um limitador importante para o aluguel. E o preço dos imóveis já começou a dar sinal de desgaste. Como podemos observar na coluna de preços de apartamentos de 3 quartos, que são os mais caros da série, houve aumento pífio, ou queda.

Para colocar esses dados em perspectiva, vejamos a rentabilidade anual desses apartamentos, a fim de verificar se seria melhor investir nesses imóveis ou em um investimento de renda fixa:

rendafixa

Nessa tabela, fiz uma comparação da rentabilidade anual apresentada pelos imóveis com a rentabilidade que poderia ser obtida em um investimento de renda fixa que pagasse algo em torno de 7,00% ao ano – um nível de rentabilidade que poderia ter sido obtida facilmente em investimentos de renda fixa ao longo de boa parte desse período. Em amarelo, estão os imóveis que renderam exatamente 7,00%; em vermelho, imóveis que renderam menos que a renda fixa no período; e em verde, imóveis que renderam mais que a renda fixa. Em amarelo, há 1 unidade (apartamentos de 1 quarto no Guará); em vermelho, há 6 unidades (apartamentos de 3 quartos em todas as regiões, de 2 quartos em Taguatinga e de 1 quarto na Asa Norte); e em verde, há 5 unidades. Ou seja, em metade de todas as unidades avaliadas teria sido melhor investir dinheiro em renda fixa do que comprar um apartamento.

Mas deixei para o gran finale a principal evidência de que realmente vivemos um período de desinflamento da bolha imobiliária. Como você sabe, rentabilidade nominal não é nada. O que importa é saber se um investimento consegue ou não bater o nível da inflação. Vejamos os dados:

inflação

Nessa tabela, destaquei em vermelho investimentos imobiliários que conseguiriam apresentar rentabilidade inferior a um título do tesouro direto indexado pela a inflação, com uma rentabilidade média de 4,00% ao ano (ou 8% nos dois anos de estudo). Em verde, estão os imóveis que apresentaram rentabilidade superior à inflação. E indexei a rentabilidade pela inflação, de modo que os preços negativos indicam imóveis cuja valorização foi inferior à inflação medida pelo IPCA ao longo dos dois anos. Dos doze perfis de imóvel examinados, em 5 (ou 41,67%) os imóveis perderam valor real. Em alguns casos, houve perda de valor superior a 15%. Em apenas 33%, houve valorização real dos apartamentos.

O que isso tudo significa? Como a segunda tabela mostra, houve uma pequena melhora na situação. Em sua maioria, os preços dos imóveis acabaram se ajustando um pouco mais ao valor dos aluguéis. Mas, com o aumento dos aluguéis, isso significa que a renda disponível das famílias diminuiu seja para financiar um imóvel novo, seja para pagar aluguéis mais caros – ou seja, não há espaço para tantas altas num ou noutro preço. Como o price-to-rent ratio ainda é relativamente alta, isso pode significar que há espaço para quedas, como tem ocorrido nos últimos anos – especialmente se o Banco Central decidir que é o momento de começar a subir novamente os juros.

São tempos difíceis para quem acreditou na construtora que preço de imóvel em Brasília iria subir a 25% ao ano…

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Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • Fábio, legal a forma de interpretar preços do mercado imobiliário. Contudo, não leva em consideração uma série de fatores como a localização, qualidade do imóvel, custo do condomínio, etc.

    De qualquer forma é mais um parâmetro para avaliarmos se o imóvel está ou não caro.

  • Quem fez as imagens das tabelas? Monet?

  • Fabio, muito bom e muito justo, contudo vc deveria calcular todos os custos e impostos envolvidos numa aquisição imobiliaria como investimento, assim como ofaz com a renda fixa.

    Considerando isto, logo de cara vejo aí uns 10% no minimo de perda pra quem investiu em imóveis.

    Pra quem adiquiriu pensando em moradia, aí nã acho conveniente pensar nestes custos.

    Outra coisa: Em 2010 (comecei a procurar imovel no final de 2010) era impossível cosneguir algum desconto, pelo contrário, tinha que correr antes que o proprietário resolvesse reajustar, era um leilão a ceu aberto. Hoje os dados do SECOVI de SP apontam para descontos alegados pelos corretores em média 10%. Nas minhas pesquisas de campo, se vc fala em 20% de desconto já se aceita conversar.

    Em resumo, me parece que vc agiu de forma conservadora a favor da conclusão. De fato a situação pode ser ainda de mais perdas pros “investidores” imobilharios

  • Fábio,

    Muito bom reviver esta análise depois de tanto tempo. Parabéns pela paciência de coletar os dados.
    Uma das possibilidades que pode ter ocorrido neste período e que você não comentou é que deve ter havido uma grande corrida por aluguéis dada a interessante relação custo x benefício de se alugar em vez de comprar,
    fazendo com que os preços dos aluguéis disparassem e aparentemente “desinflassem” a bolha.
    Mas os valores dos imóveis se mantiveram em patamares muito altos, os donos resistem em não baixar e os corretores estão tendo muita dificuldade em fazer vendas. Uma queda nos preços ainda é bastante possível (e até provável)

    Até

  • Olá Fábio,

    Estava a pensar se já não era o momento de retornarmos a este assunto, e é bom coletar os dados lá de trás para ver como evoluíram, obrigado pelo trabalho.

    Tenho uma outra idéia para avaliarmos a quantas anda o mercado de Brasília, e me diga o que pensa: como sabe, a Terracap faz várias licitações de vendas de imóveis em Brasília, e tanto as licitações quanto seus resultados são públicas, ou publicadas no site da Terracap ou no Diário Oficial do DF.

    É um trabalho de formiguinha, mas pensei o seguinte: coletar dados, desde 2007 quando as altas começaram a se acentuar, das licitações e seus resultados. Ou seja, ver, por região administrativa, quanto é o preço mínimo publicado, por quanto foi vendido, qual o sobrepreço, e qual a quantidade de itens não vendidos, para cada uma das licitações.

    Para facilitar a comparação de resultados, poderíamos obter o preço por m2 em regiões administrativas diferentes e acompanhar sua evolução. Onde eu quero chegar ? Bem, podemos ver se o mercado agia antes ou depois dos preços da Terracap, e também ver se também aqui está havendo estagnação ou queda no preço dos lotes. Uma impressão pessoal que tenho, é que o sobrepreço caiu nas últimas licitações, bem como estamos tendo cada vez mais lotes que não são vendidos. Mas como disse, é apenas uma impressão e seria bom ter dados mais consistentes para verificar isso.

    O único problema é formatar as informações. Como disse são públicas e estão disponíveis a todos, mas ficar vasculhando cada uma das licitações e seu resultado no Diário Oficial leva tempo…

    Grato pela atenção e abraços !

  • Excelente trabalho. Acrescento que um fator de pressão negativa sobre os preços do imóvel – o aumento da oferta – deve crescer com o início das entregas no Noroeste. São, em geral, apartamentos de gente que já é dona de imóvel. Ou vão entrar no mercado de compra e venda, ou vão entrar no mercado de aluguel. A terceira opção, de ficarem simplesmente vazios por um tempo, até existe (dado o patrimônio e a alta renda dos proprietários), mas, com a inflação correndo e os preços estagnados, haverá menor liquidez e maior pressão psicológica para botar no mercado.

  • Olá Fábio.

    Por favor, poderia explicar como analiso se vale a pena alugar ou comprar um imóvel.

  • Fábio,
    Interessante análise.
    Aqui no RS as coisas caminham pelo mesmo caminho.
    25% ao ano? Se já estava insustentável em 2011 seria utópico acreditar em aumentos de 25% ao ano. Complicado.

    Abraços. Pobre Poupador.

    http://www.pobrepoupador.com

  • Parabéns pela reanálise Fabio

    Sobre o mercado de Brasilia, veja a noticia de hoje

    Venda de imóveis recua 78% em Brasília

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

    • Muito interessante a notícia revelada pela Folha. Estou à procura de um 2 quartos aqui em BSB e quando vejo algum que me interessa faço sempre uma proposta 20% abaixo do valor pedido na Wimóveis.

  • Interessante demais, Fábio. Se o amigo me permite uma sugestão, eu acredito que valeria a pena se tivéssemos um estudo parecido com a cidade do Rio de Janeiro. Já conhecida agoa como uma das cidades de m2 mais cara, ainda teria o impacto dos grandes eventos dos próximos anos. E infeliz do caioca que precisa de uma casa para morar no meio desta confusão toda.

    Parabéns pelo blog e pela matéria.

    • Sim, seria interessante. Se algum dos leitores quiser fazer estudo parecido e me trazer os dados de outras cidades, posso fazer artigos sobre o tema. Mas infelizmente não tenho tempo de, eu mesmo, ficar coletando esses dados.

      Abraços,
      Fábio

  • Fábio,

    Parabéns pela análise, muito coerente! Vivo o seguinte dilema: estou querendo comprar um 2 quartos em Águas Claras, de aproximadamente 75m2, para meus pais morarem. Esse apto pode ser encontrado na faixa dos R$320 mil. O aluguel desse apto está por volta de R$1200. Alternativamente, uma kit mobiliada no Sudoeste vale R$240 mil e pode ser alugada pelos mesmos R$1200. Vc acha interessante eu comprar a kit, alugá-la, e com esse dinheiro alugar um 2qts em Águas Claras?

  • Como alguém vai pagar 1700 em aluguel e comprar algo de 600.000?

    IMpossível!!!

  • Muito bom e útil. Parabéns.

  • Bom dia a todos! Li essa materia com bastante atencao, acredito que realmente os valores estavam chegando a patamares muito elevados! Porem em relacao a brasilia, houve uma retracao do mercado imobiliario devido ao excesso de oferta de unidades nos ultimos anos! Mas como todo mercado Sem excessao, deve se regular e retomar seu crescimento! Nao em superistimados 25% ao ano mas em % mais condizentes com nossa realidade economica! Invisto em imoveis a muitos anos e tenho plena confianca em meus investimentos, pois nunca fui de acreditar em ganhos com mercado financeiro, Como dizia meu Pai Filho Compre Imovel pois esse ninguem pode arrancar de vc com um plano de governo qualquer, afinal Imovel é um bem de Raiz

    • Mais um enganado pela ideia de que “imóvel nunca desvaloriza”. Se você comprou no período pré-bolha, de 2006 pra trás, beleza, mas se comprou neste período atual e tá esperando valorização, vai perder dinheiro.

    • outro Mito é o do imovel dura para sempre

      Os custos de manutenção, condominio, defasagem do projeto, depreciação de um imovel, impostos, taxas, gastos administrativos e corretagem, são altos, não tão altos como um automovel, mas existem num imovel assim como em qualquer bem de consumo.

      Manter um imóvel custa dinheiro e dá trabalho.
      Se vc pensa que é só sentar e esperar vc poderá perder muito dinheiro.

      Investir em imovel no maior pico de preço dos ultimos 100 anos é certeza absoluta de perder muito dinheiro.

      (Nem vou falar dos riscos de acidente, incendio, vandalismo, assaltos, desabamento, abrir uma igreja evangélica na frente, ou um viaduto ou um boteco)

  • Fábio, é uma pena você não morar em São Paulo. Aqui as coisas estão mais interessantes ainda.

  • Prezado Fabio

    vou insitir nessa tecla.

    custo de manutenção de dinheiro num investimento é baixo, tem a tx admisnitrativa, o imposto sobre renda e só

    custo de um imóvel é muito maior, é uma lista de gastos além dos 2 acima, sem falar na liquidez.

    Uma comparação justa “Imovel” X “Dinheiro Investido” precisa considerar todos os custos de um e de outro.

  • Fábio, fiz um documento a respeito da compra imóveis na planta. Utilizei dois exemplos reais e está demonstrado que a correção do INCC é perigosíssima para a saúde financeira do comprador. Se tiver interesse, o link para leitura é “http://dl.dropbox.com/u/86920768/Im%C3%B3vel%20na%20planta.pdf

    Está em PDF, não tem virus.

    • Olá Rodrigo,

      Parando pra pensar, comprar na planta realmente é uma aberração justamente por você estar financiando a obra. Ou seja, Quem deveria receber juros deveria ser o comprador e não a construtora.

      Quando esse mecanismo foi criado, funcionava bem pois era comum o INCC ficar bem abaixo da inflação – cerca de 2 a 3%a.a. enquanto a inflação batia em 7 a 10% a.a. Era quase uma certeza de ganhos, então ninguém se incomodava com isso. Hoje o cenário está invertido, com o INCC batendo em até 9%a.a. e a inflação (pelo menos a oficial) girando em 5%a.a. nos últimos anos. Ou seja, perda certa. Se a gente colocar na conta que muitas constutoras fazem o consumidor pagar a corretagem (sem estar sabendo), além de iludir o consumidor com parcelinhas baixas (sem se preocupar se o sujeito vai poder pagar as chaves), temos que muita gente andou metendo os pés pelas mãos ao se aventurar a comprar na planta.

      Tenho alguns casos curiosos no ambiente de trabalho. Por exemplo, uma colega que está desesperada para passar o ágio do apartamento que comprou para ‘investir’. Ela está tentando passar pelo mesmo valor que pagou até agora, com zero de lucro. Cerca de 50 mil, e não acha comprador. Mas convenhamos: quem é que vai querer pagar 50 mil para ter o direito de assumir uma divida de 190 mil quando o apê ficar pronto daqui a alguns meses, sendo que hoje é possível comprar apês na mesma região, metragem e padrão parecidos, já prontos (alguns até com armários) por coisa de 170~180 mil ?!?!?!? A conta simplesmente não fecha. Fico com dó dela, de ter jogado esse dinheiro todo no ralo, com pouca perspectiva de ter reembolso de alguma coisa. Mas como muitos, caiu na ilusão da ‘valorização eterna’ e da ‘parcelinha baixa’. O que ninguém a alertou antes (muito menos os corretores) é o tamanho do rojão que a esperava na entrega das chaves.

      • Quem tá comprando imóvel atualmente, neste cenário de bolha com preços já nos níveis máximos, vai passar raiva em breve, quando os preços caírem e se derem conta de que o saldo devedor deles é maior que o valor de mercado do imóvel que compraram. É o autêntico esquema de ponzi e o pessoal que está entrando agora é o da base da pirâmide, sem condições de encontrar novos compradores pra formarem uma nova base.

        • Rodrigo,

          Não vai acontecer não, já está acontecendo: basta abrir qualquer site de classificados e você encontra dezenas de anúncios de venda de ágio de imóveis, muitos para entrega daqui a alguns meses, e o vendedor divulga com todas as letras que passa o ágio ‘pelo preço que pagou’… ou seja, com lucro zero.

          Mas acontece o mesmo que com minha colega: para quê alguém vai topar pagar 20, 30, 50 mil de ágio, e ainda assumir uma dívida de, digamos, 180 mil, se a própria construtora ainda tem unidades à venda por 170 mil ?!?!?!?! (e se negociar ainda consegue desconto, eeebaa).

          Isso em Brasília já está ficando comum. Dá vontade de falar para o vendedor: “Tá, daí que eu livro você desse rojão, mas não vou te pagar nada de ágio. Topa ?” Se bobear, acho que vai ter muita gente que topa jogar fora o que pagou só para não ter um preju maior na frente nem ter que se desgastar em devolver o imóvel para a construtora, ainda mais quem comprou vários imóveis na planta acreditando na valorização eterna…

          Abraços,

  • Parabéns ao Fábio e aos leitores que comentam, principalmente Rodrigo e Samuel. Possivelmente irei me mudar para Brasília nos próximos meses e estou pensando em adquirir um apartamento. Espero continuar aprendendo com as dicas de vocês. Grande abraço.

    • Não compre! Fique uns aninhos no aluguel. Os preços estão no topo máximo.

      • Pessoal, muito boa essa discussão e troca de conhecimentos.
        Estou pensando em adquirir um imóvel, mas também pensei nessa possibilidade de passar alguns anos no aluguel, poupando uma grana a mais.
        Em dinheiro e FGTS tenho por volta de R$50mil e um apartamento aqui na região onde moro SBC-SP esta por volta de R$200mil a 250mil, financiando R$200 mil a parcela sairá por volta de R$2mil/mês, fora condomínio, etc!!
        Consigo alugar uma casa por volta de R$1mil e poupar mais R$1mil /mês. A dúvida é qual tipo de investimento fazer e por quanto tempo seria considerado um ganho.
        Agradeço se puderem esclarecer.
        Abs

  • A coisa parece estar começando a ficar feita, principalmente em Águas Claras. Anunciei um carro na internet e a maioria das propostas que recebo são para troca por ágio de apartamento em Águas Claras. Ágios altos e com chaves para serem pagas em dois ou três meses. E tem gente que tem duas, três ou mais bombas dessas na mão. Basta consultar o wimoveis e ver a quantidade absurda de apartamentos em Águas Claras à venda.

    • Um belo exemplo é o tal de residencial APE. No lançamento as unidades de 2 quartos estavam por 300 mil, hoje, 2 anos depois, você acha no wimoveis unidade por 290 mil.

  • Gostaria de saber se vi possui nessas estatísticas que fez o estoque de imóveis nessa região. Esse dado me parece bastante interessante, visto que minha impressão é que os estoques aumentaram nesse período e esse é um fator que aumenta o poder de barganha do comprador e diminui a expectativa de aumento nos preços.

  • Qualquer um percebe que o preço dos imóveis está fora da realidade. A bolha imobiliária existe, mas acho que ela não estoura, ela murcha: http://www.forumimobiliario.com.br/2013/03/bolha-imobiliaria-no-brasil-nao-estoura-murcha/

  • PREÇO DE IMÓVEIS NO RIO DE JANEIRO x RENDA

    Seguindo a linha de raciocinar a respeito de preço x renda para financiar, temos o seguinte:

    Pesquisa ZAP – Rio de Janeiro/RJ – 12/03/2013 – Todas as regiões – Desconsiderei imóveis sem o preço divulgado.

    Apartamentos padrão/1 quarto
    Qualquer metragem
    Demais características indiferentes (garagem, suíte, etc)

    Faixa de valor (quantidade de anúncios)
    até 100.000(47)
    100.000 a 150.000(98)
    150.000 a 200.000(170)
    200.000 a 250.000(164)
    250.000 a 300.000(274)
    300.000 a 350.000(277)
    350.000 a 400.000(188)
    400.000 a 600.000(885) ===> Maioria de anúncios
    600.000 a 800.000(469)
    800.000 a 1 milhão(121)
    1 a 1,25 milhões(44)
    1,25 a 1,5 milhões(56)
    1,5 a 2 milhões(36)
    2 a 3 milhões(16)
    acima de 3 milhões(7)

    Total de anúncios com preço: 2852

    ==============================================

    Apartamentos padrão/2 quartos
    Qualquer metragem
    Demais características indiferentes (garagem, suíte, etc)

    Faixa de valor (quantidade de anúncios)
    até 100.000(48)
    100.000 a 150.000(331)
    150.000 a 200.000(987)
    200.000 a 250.000(1475)
    250.000 a 300.000(1474)
    300.000 a 350.000(1202)
    350.000 a 400.000(1155)
    400.000 a 600.000(1872) ===> Maioria de anúncios
    600.000 a 800.000(1359)
    800.000 a 1 milhão(1018)
    1 a 1,25 milhões(543)
    1,25 a 1,5 milhões(351)
    1,5 a 2 milhões(324)
    2 a 3 milhões(204)
    acima de 3 milhões(107)

    Total de anúncios com preço: 12450

    ==============================================

    Apartamentos padrão/3 quartos
    Qualquer metragem
    Demais características indiferentes (garagem, suíte, etc)

    Faixa de valor (quantidade de anúncios)
    até 100.000(14)
    100.000 a 150.000(31)
    150.000 a 200.000(111)
    200.000 a 250.000(181)
    250.000 a 300.000(319)
    300.000 a 350.000(487)
    350.000 a 400.000(673)
    400.000 a 600.000(2028) ===> Maioria de anúncios
    600.000 a 800.000(1380)
    800.000 a 1 milhão(1240)
    1 a 1,25 milhões(1015)
    1,25 a 1,5 milhões(1144)
    1,5 a 2 milhões(1260)
    2 a 3 milhões(1178)
    acima de 3 milhões(882)

    Total de anúncios com preço: 11943

    ==============================================

    Apartamentos padrão/4 ou + quartos
    Qualquer metragem
    Demais características indiferentes (garagem, suíte, etc)

    Faixa de valor (quantidade de anúncios)
    até 100.000(1)
    100.000 a 150.000(8)
    150.000 a 200.000(2)
    200.000 a 250.000(19)
    250.000 a 300.000(13)
    300.000 a 350.000(11)
    350.000 a 400.000(18)
    400.000 a 600.000(137)
    600.000 a 800.000(254)
    800.000 a 1 milhão(292)
    1 a 1,25 milhões(186)
    1,25 a 1,5 milhões(162)
    1,5 a 2 milhões(409)
    2 a 3 milhões(959)
    acima de 3 milhões(1659) ===> Maioria de anúncios

    Total de anúncios com preço: 4701

    Curiosidade: é possível encontrar 16 imóveis de 4 quartos com metragem entre 31 e 60m².

    Comentário: 1659 imóveis acima de 3 milhões. Claro, claro, tá cheio de trilhardário na cidade pra comprar tudo isso, vai ter até briga de foice pra comprar.

    ==============================================

    TOTAL GERAL DE ANÚNCIOS: 31.946 IMÓVEIS
    TOTAL DE ANÚNCIOS DE 1,2 ou 3 QUARTOS: 27.245

    Dos dados acima, posso extrair as seguintes informações:

    1 – Para apartamentos de 1, 2 ou 3 quartos, a maior parte de anúncios se situa na faixa de preços entre 400K e 600K. São 4.785 anúncios, ou 17,56% do total de anúncios.
    2 – Quantidade de apartamentos de 1, 2 ou 3 quartos em faixas de preço abaixo de 400K: 9.706 ===> ou 35,62% do total de anúncios.
    3 – Quantidade de apartamentos de 1, 2 ou 3 quartos em faixas de preço acima de 600K: 12.754 ===> ou 46,81% do total de anúncios.

    Para financiar 400K na CEF, considerando entrada de 10%, 420 meses de financiamento, seguros de R$ 20,00 (subestimado), taxa de administração de R$ 25,00 e 7,5% aa de taxa de juros (taxa de servidor público com relacionamento), temos os seguintes dados:

    PRINCIPAL R$ 400.000,00
    ENTRADA R$ 40.000,00
    TAXA DE JUROS aa 7,5000%
    TAXA DE JUROS am 0,60449%
    Nº Prestações 420
    TOTAL AMORTIZADO R$ 360.000,00
    TOTAL DE JUROS R$ 458.083,96
    TOTAL SEGURO R$ 8.420,00
    TOTAL TX ADM R$ 10.525,00
    TOTAL PRESTAÇÕES R$ 837.886,11
    PRESTAÇÃO 1: R$ 3.078,31
    PRESTAÇÃO 420: R$ 907,32
    Renda Familiar Segura R$ 10.261,05 === Precisa de renda acima de 10K! Segundo o IBGE, apenas 1% da população ganha isso.

    Para financiar 600K na CEF, considerando entrada de 10%, 420 meses de financiamento, seguros de R$ 20,00 (subestimado), taxa de administração de R$ 25,00 e 7,5% aa de taxa de juros (taxa de servidor público com relacionamento), temos os seguintes dados:

    PRINCIPAL R$ 600.000,00
    ENTRADA R$ 60.000,00
    TAXA DE JUROS aa 7,5000%
    TAXA DE JUROS am 0,60449%
    Nº Prestações 420
    TOTAL AMORTIZADO R$ 540.000,00
    TOTAL DE JUROS R$ 687.125,95
    TOTAL SEGURO R$ 8.420,00
    TOTAL TX ADM R$ 10.525,00
    TOTAL PRESTAÇÕES R$ 1.247.356,66
    PRESTAÇÃO 1: R$ 4.594,97
    PRESTAÇÃO 420: R$ 1.338,49
    Renda Familiar Segura 15.316,57 === Precisa de renda acima de 15K! Segundo o IBGE, apenas 0,6% da população ganha isso.

    Utilizei a seguinte planilha para simular: ‘http://dl.dropbox.com/u/86920768/Simula%20financiamento.xlsx – Podem conferir com a simulação CEF do site que bate certinho se for utilizado o custo efetivo total – no caso eu usei a taxa nominal.

    Escolhi a taxa CEF de 7,5%aa para mostrar que mesmo nas melhores condições de financiamento do mercado, com os menores juros e maiores prazos (exeto MCMV), os preços estão surreais em relação à capacidade de pagamento/financiamento da população brasileira. Na prática é muito pior, pois são poucos os servidores públicos em relação ao total da população e para os não servidores as taxas são pelo menos 0,5% maiores, o que aumenta a renda necessária.

    Considerações:

    Somente 1% da população brasileira tem renda acima de 10K. O município Rio de Janeiro tem pouco menos de 6,5 milhões de habitantes, de acordo com o censo de 2010. Vamos ser conservadores, pois é a segunda maior cidade do país, e afirmar que 3% da população ganhe acima de 10K e que 1% ganhe acima de 15K. Portanto, temos cerca de 195 mil pessoas com renda acima de 10K, aptas a contrair um financiamento de imóvel com preço de 400K. Temos, também, dentre estes 195 mil, 65 mil pessoas aptas a contrair financiamento de 600K nas condições expostas por mim. Como a faixa de preços é entre 400K e 600K, não havendo estratificação mais separada que esta, posso considerar que apenas 65 mil pessoas estão aptas a comprar os 4,8K imóveis desta faixa de preços, com um acréscimo de alguns outros que estão aptos a contrair menos de 600K, impossíveis de serem calculados. Então, vamos fazer um achômetro e arredondar para 100 mil as pessoas aptas a financiar esta faixa de preços. Temos então, 1,5% de pessoas aptas a comprar 17,56% dos imóveis desta faixa anunciados no ZAP. Temos que levar em conta, também, que não é todo mundo que compra esta faixa de preços. Tem gente que, mesmo ganhando alto, prefere comprar mais barato, o que aumenta a concorrência para estes proprietários. Destes supostos 100 mil, quantos estão interessados em comprar imóvel? Creio que muitos já tenham imóvel próprio. Temos cerca de 1,5% da população do Rio apta a comprar 17,5% da oferta de apartamentos da cidade.

    A pergunta é: até que ponto o mercado vai conseguir bancar os preços altos, tendo em vista a sobreoferta que só tem a crescer até as olimpíadas com as entregas de empreendimentos ainda na planta? E nestas contas eu só incluí apartamentos, não incluí casas de vila, casas, lofts, terrenos, etc.

    Outra coisa. Como assim 50% dos anúncios são com valores acima de 600K? A renda média da população carioca não deve chegar a 2,5K. Quanta incoerência. A maioria ganhando 4 salários mínimos contra a maioria de imóveis custando 600 mil. Muita gente vai sangrar…

    Se o cenário não é de bolha, pelo menos merece um “ajuste após a euforia dos últimos anos”, pois os valores estão descolados da renda da população.

    • Rodrigo, posso publicar como post seu estudo??

      Abraços,
      Fábio

      • Claro, cara. Fique a vontade. É de domínio público. Publiquei lá no bolha imobiliária também. Só não divulgue meu e-mail, por favor.

      • Publiquei isso lá no fórum HT e quase fui comido vivo rs

        ===============

        um detalhe interessante que não está no texto é o seguinte. A Zona Sul do Rio é o local que deve concentrar mais famílias com renda acima de 10K. São famílias capazes de contrair este financiamento de 400K.

        Porém, na Zona Sul, os imóveis já estão todos com preço bem acima de 600K. Os mais baratos que isso estão em mau estado de conservação.

        Nesta faixa de preços que eu fiz o levantamento, a maioria dos imóveis ficam localizados na zona norte, subúrbio. E o pessoal da Zona Sul do Rio tem resistência a deixar a região em direção às demais regiões, por ser “retrocesso de vida” segundo eles.

        Então, nós aqui temos preços de zona sul localizados na zona norte. Como o cara da zona sul não vem pra zona norte, o morador da zona norte se enforca pra pagar este preço. Até quando a renda da zona norte vai aguentar pagar este preço?

        Se quiser incluir esta parte do texto no estudo, pode incluir também.

    • O ajuste virá quando acabar o estoque de investidores disposto a colocar grana nessa roda. É assim que acaba toda a pirâmide especulativa. E quem entrou por último fica com o pincel na mão.

  • Fábio, não sei se você ja viu, mas o site wimoveis inseriu uma ferramenta de gráficos de preços por metro quadrado em determinada região nos últimos 3 anos. Utilizei a ferramenta em algumas regiões, mas achei um dado um pouco preocupante nos gráficos. Lá consta o número de amostragens… Ocorre que em todas as regiões que eu olhei as amostras no mes de FEV/MAR de 2013 dobraram em relação às médias anteriores. O que vc acha?

  • Particularmente, acho que vai estourar…

  • Seu estudo já não corresponde com a verdade, quando mostra imóveis mais caros na Asa Sul, quando na Asa Norte é mais caro.

  • Fabio,

    Atuo no mercado imobiliário há 7 anos, tenho imobiliária.
    Alguns pontos importantes:

    1 – A farra acabou e quem entrou no efeito manada da compra de imóveis no lançamento (2010 a 2012)está tendo sérios problemas e é mais fácil devolver o imóvel para a construtora a amargar um pequeno prejuízo, do que tentar vender no mercado. A venda no mercado requer calcular o SD + Valor pago Corrigo + Margem + 5% de Honorários. Para quem comprou depois de Julho de 2010 e optou em pagar conforme tabela da construtora (sugestão de 25%/75% ou 30%/70%), sequer conseguiu amortizar o principal. E a partir de maio/2103 vai piorar, pois o imovel ainda não foi entregue e o INCC vai bombar sobre o saldo devedor, o que nao poderá ser somado no valor final, pois não venderá. O PROBLEMA SERÁ DAS CONSTRUTORAS.

    2 – Nos cálculos de retorno de locação, é importante lembrar que para administrar uma locação é importante calcular o valor da taxa de administração da imobiliária (10%) e o valor do IR sobre o ganho de capital – que varia de acordo com a faixa de renda do locatário. OU seja, o retorno deve ser analisado de forma bem cuidadosa. Então, tem que fazer conta!

    3 – Acredito que nos próximos 18 meses os valores dos imóveis ficarão instáveis, com tendência de baixa.

    4 – O Wimóvies não é uma fonte muito confiável, uma vez que os proprietários impoe aos corretores o valor de anúncio e os corretores para não se indisporem com os proprietários acabam aceitando e ficam ‘tentando’ vender o imóvel. Então, te envio um dado importante que tenho arquivado aqui, com base nos valores dos imóveis anunciados X vendidos – o desconto médio do desconto é de 7,3% – base de 32 imóvies de Dezembro/2012 a Abril/2013 – o desconto é menor quando conseguimos trabalhar o preço correto do imóvel.

    5 – O mercado deverá andar ‘de lado’ por mais 18 meses – isto é uma analise pessoal, motivo: A oferta de imóveis é muito grande dada as entregas dos lançamentos realizados entre 2008 a 2011. Este será um tempo para que o mercado absorva este estoque todo. Enquanto isto não acontecer, sempre haverá um desesperado tentando queimar o preço do seu imóvel para não pagar as chaves e com isto o imóvel deste desesperado passa a ser referencia de preço para aquele condomínio – pois sabemos que em imóveis iguais, o comprador irá optar PELO MENOR PREÇO.

    6 – ultimo ponto: se voce observar nas quadras comerciais da Asa Sul, Sudoeste e Asa Norte, a quantidade de pontos comerciais vazio é enorme. Motivo: os proprietários estão reajustando os preços dos aluguéis com base em uma expectativa de 0,5% de retorno de locação ao mês e a base é o suposto preço de venda do imóvel. Com isto os alugueis estão ficando muito altos e como isto é custo fixo para o comerciante o melhor é devolver o imóvel ao proprietário. Logo, logo o proprietário verá que deu um tiro no pé, pois matou o comerciante e não conseguirá outro para pagar os 0,5%am/sobre suposto preço de venda.

    O mercado está se ajustando, ainda acredito que o preço dos imóveis deve recuar um pouquinho (5% a 8%) para encontra um ponto de equilíbrio.

    Agora, o conceito de bolha tem muito haver com insolvencia. E não é o que estamos vendo. O mercado está reagindo e as pessoas (com mais cautela) estão comprando…

    Abraço,

    PRN

    • 8% de queda, com inflação de 6%, já dá algo próximo a 14%. Se isso não é bolha… (tudo bem, não tão forte como a americana, mas eu nunca disse isso!)

    • Muito boa sua análise da situação.
      Não acredito em estouro de bolha, pois mesmo que construtoras comecem a quebrar, com certeza, o governo assistencialista vai intervir para salvar seus financiadores de campanha.

      • Não foi o que aconteceu com a Encol. :)

      • Navar,

        O governo assistencialista já está fazendo sua parte: ao deixar a inflação correr solta, isso ajuda a dar uma segurada nos preços bolhudos (rs)!

        Por outro lado, quem tem financiamento pós-fixado com TR deve começar a se preocupar. Se a TR bombar, muitos contratos vão ficar impagáveis.

  • Como vc mesmo citou “O PROBLEMA SERÁ DAS CONSTRUTORAS” vejo que esse problema só está aumentando, pois os estoques só aumentam, o fluxo de caixa delas só piora e na hora que uma grande quebrar(isso é inegável, pois várias pequenas já estão), quero ver quem vai querer ficar regando sua “plantinha” corrigida pelo INCC. Busque “Espanhistão” no youtube e veja o final do conto de fadas do mercado imobiliário brasileiro.

  • “…Para quem comprou depois de Julho de 2010 e optou em pagar conforme tabela da construtora (sugestão de 25%/75% ou 30%/70%), sequer conseguiu amortizar o principal….” – Isso achei brilhante ! Resumiu em poucas palavras a situação que vejo passar alguns colegas do trabalho. Apesar de terem pago quase 25% do preço pactuado lá atrás, eles ainda estão devendo 100% do valor !!! Com o INCC bombando, não deu outra.

    Isso já era alertado em vários posts aqui desde 2010/11 sobre o pobre incauto assumir uma dívida impagável. Porquê isso aconteceu ? Alguns pontos:

    1 – Ao assumir uma dívida com correção pelo INCC, o maior risco é esse índice ficar acima da inflação, que é o que está acontecendo desde 2010.
    2 – Muita gente caiu no golpe, ops, proposta da construtora de pagar ‘parcelinha baixa’ até as chaves. Acontece que essa parcelinha sequer cobria o valor de juros mensal. Como resultado, a dívida só crescia mês a mês.
    3 – Como houveram muitos lançamentos, e todos quiseram dar uma de espertalhão, há uma enxurrada de vendedores de ágio e quase ninguém para querer comprá-los. O pior é que tem gente que não quer dar o braço a torcer e se recusa a devolver para a construtora, pois alega que vai perder $$ (e continua pagando a parcela e não tem como pagar as chaves para daqui a alguns meses, tem um caso no trabalho assim). O que eles não enxergam é que quanto mais demora, pior fica a situação.
    4 – Para finalizar, a própria construtora vira a pior inimiga de quem comprou para revender ágio. NÃO HÁ NENHUMA OBRIGAÇÃO da construtora reajustar o valor de seus imóveis por qualquer índice que seja, ao contrário do pobre incauto acima cujo valor é corrigido pelo INCC. Ou seja, é comum ver construtoras revendendo unidades exatamente pelo mesmo preço de dois, três anos atrás, e muitas vezes quando surge comprador de ágio, os corretores da construtora também caem em cima dele com condições muito melhores do que o revendedor de ágio.

    De qualquer forma, sempre é bom quando alguém que trabalha no mercado vem colocar uma opnião mais sincera e verdadeira do que acontece nos bastidores. Último lembrete: assim como na locação, mesmo na revenda de imóveis ou de ágio também incide imposto de renda se obteve lucro. São poucas as situações de isenção do IR na venda de imóveis, e muita gente ignorou esse fato nos últimos anos. Adoram arrotar que o imóvel que venderam valorizou maravilhas nos últimos anos, mas se descontar a inflação, custos (Itbi, condomínio, taxas) e os 15% de Imposto de Renda, veremos que esse lucro não foi tão maravilhoso assim como querem acreditar.

  • Sou bancário e moro no DF há 2 anos e meio. Até hoje não consegui financiar nada aqui simplesmente porque não tenho condições nem ao menos de dar a entrada no financiamento. O meu saldo no FGTS não dá nem pra comprar uma garagem.
    Estou pensando seriamente em sair daqui e espero que eu consiga.

  • Artigo interessante sobre o sentimento que tem assolado a população de Brasília…proprietário, inquilinos, investidores e especuladores imobiliários: http://www.financasaplicadas.net/ojs/index.php/financasaplicadas/article/viewFile/8/12

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