Afinal, há ou não uma bolha imobiliária no Brasil?

Tenho falado que o Brasil está criando as condições para uma bolha imobiliária desde o fim de 2009. De lá pra cá, me acostumei com as críticas que venho sofrendo, e que consistem em vários tipos de acusação. Já me acusaram de querer aparecer, de desejar estimular o pânico no mercado ou (pasmem!) de estar com inveja de quem lucrou nesse mercado. Alguns disseram que errei feio, pois estou falando do assunto desde 2009 e até agora “nada aconteceu”. Outros dizem que minhas previsões se mostraram acertadas. Acredito que muitas das acusações (e até alguns dos elogios) derivam de uma compreensão equivocada do que tenho chamado de bolha imobiliária durante todo esse tempo.

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Recapitulando: o que é uma bolha?

A maior parte das pessoas acredita que uma bolha ocorre quando há uma queda generalizada nos preços. Mas isso não é necessário: é perfeitamente possível viver anos a fio com uma bolha que não “estoura”.  É possível viver o crescimento e o estouro de uma bolha em menos de 6 meses – às vezes, até mesmo em algumas semanas.

Repetindo o que já disse em outro post há algum tempo, uma bolha não é definida pela queda nos preços. Ela é definida pelo deslocamento entre o preço de mercado de um ativo e a sua rentabilidade. Quando falo em rentabilidade, estou me referindo à relação entre a renda gerada pelo ativo e o seu preço de mercado. Quando um apartamento pode ser alugado por R$ 2.000 por mês e custa R$ 200.000, sua rentabilidade bruta é de 1% ao mês, ou 12% ao ano (R$ 2.000 x 12 = R$ 24.000,00 por ano de aluguel). Quando o preço dele sobe para R$ 800.000,00 e o aluguel para R$ 3.000,00, a rentabilidade bruta mensal passa a ser de 0,375% ao mês, ou 4,5% ao ano.

Em um cenário de taxa de juros de 9,50% ao ano, 12% é excelente. As pessoas passam a ter muito incentivo para comprar imóveis, porque a taxa de retorno é muito melhor do que qualquer outra aplicação no mercado. Mas 4,5% é ridículo. A não ser que os preços subam, não haverá qualquer incentivo financeiro para ter um imóvel. Se as pessoas forem racionais, venderão os imóveis para investir em aplicações financeiras.

A grande questão, aqui, é o pressuposto de racionalidade. “Se as pessoas forem racionais” e os preços estiverem muito acima do razoável, é plausível afirmar que a tendência é alta de os preços despencarem até o ponto de equilíbrio em que ter um imóvel garante uma renda compatível com o nível geral da taxa de juros. Mas a grande questão é que normalmente as pessoas não são tão racionais assim. Muitas querem ter um imóvel para dizer que não dependem de aluguel, para dizer que têm um cantinho só seu, ou para tirar onda. Cada um tem seus motivos. E acabam tomando decisões financeiramente ruins porque levam em conta fatores outros que não apenas o estritamente financeiro.

Isso é errado? Não. É por conta desses fatores que bolhas podem persistir por anos a fio, inabaladas. Mas nem por isso não significa dizer que elas estão lá, aguardando alguma coisa acontecer para que finalmente mostrem seu potencial de dano. Pode ser uma mudança na taxa de juros, um boom no mercado de ações que leve as pessoas a venderem seus imóveis para ganhar mais dinheiro no mercado, uma nova região sendo construída em uma cidade e que acaba atraindo as pessoas para comprarem imóveis lá e venderem suas residências originais. Ou pode acontecer de as pessoas finalmente se darem conta de que pode fazer mais sentido viver de aluguel do que ter um imóvel. Whatever.

Porque acredito que há uma bolha imobiliária no Brasil?

No início, comecei a escrever sobre o tema “bolha imobiliária” por analisar a situação em minha cidade, Brasília. Analisei basicamente dois vetores naquele momento: a renda média da população da cidade e a rentabilidade do aluguel em relação aos preços dos imóveis. Não fazia sentido apartamentos horrorosos custarem meio milhão de reais naquela época. Eu não conseguia enxergar quem poderia, com a renda média da cidade, financiar tantos apartamentos de R$ 2, R$ 3 milhões. Eram centenas à venda.

Depois, pouco a pouco percebi que o problema não era só em Brasília, mas em todo o país. Evidentemente, logo me veio à tona o ocorrido nos EUA em 2008. Jamais achei que exatamente o mesmo pudesse acontecer aqui, porque não temos tantos derivativos atrelados ao mercado imobiliário, e mesmo os que temos não estão tão difundidos na nossa economia. Mas eu jamais disse também que nossa bolha era igual à deles. Nossa bolha derivou de vários outros fatores: assim como lá, diminuímos muito nossos juros nos últimos anos. Ampliamos o acesso ao crédito imobiliário. Estimulamos as pessoas a se endividarem bastante, apesar dos juros ainda altos. Várias empresas do setor se capitalizaram no mercado de ações e, com o dinheiro, conseguiram impulsionar enormemente suas atividades.

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Com isso tudo, os preços dos imóveis se descolaram de sua relação com o aluguel e da renda da população.

Quais as evidências de que há uma bolha imobiliária no país?

É nisso que minha tese sobre a bolha se apoiou. E, pior, há vários indícios de que eu estava certo. Não por ser um “chute”, como alguns disseram. Eu nunca dei prazo – 2014, 2020 ou 2030. Bolhas podem durar décadas, se as pessoas deixarem as considerações financeiras de lado. Mas… praticamente todo dia pululam notícias sobre como o mercado imobiliário brasileiro está desaquecido. Em praticamente todo canto, as vendas diminuíram, o número de unidades lançadas despencou, e as empresas que entraram no mercado de ações mostram um balanço pior que o outro, trimestre após trimestre. A quantidade de distratos já é bastante elevada, porque as pessoas não estão em condições de honrar com as condições draconianas do financiamento. São várias as notícias de atraso absurdo na entrega de obras, ou até mesmo de não entregá-las.

Procure no Youtube. São várias as histórias como as seguintes:

E, embora muita gente ainda negue, já há vários locais em que os preços começaram a cair. No setor Noroeste e em Águas Claras, no Distrito Federal, isso já é visível. Em outros lugares, as construtoras mascaram as quedas, chamando-as de “descontos”. Desconto de até 30% sobre o preço anunciado? Conta outra! Não tô falando de jujuba, mas de apartamentos de R$ 800.000,00, R$ 1.000.000,00, com 30% de desconto! Isso significa que você pode comprar por R$ 700.000,00 um apartamento anunciado por R$ 1.000.000,00. Alguém já te deu R$ 300.000,00 de lambuja na vida? Pra mim, nunca…

Por que bato tanto na mesma tecla? Porque, mesmo que os efeitos de um eventual estouro não sejam tão ruins quanto o da bolha americana, eles podem afetar bastante a todos nós – investidores do mercado imobiliário ou não. Muitos foram os empregos criados no setor imobiliário, e muita gente investiu todas as suas economias para comprar a casa própria. Uma crise generalizada no setor pode levar muita gente que comprou imóveis na planta a jamais ver a casa própria ou ter de volta o dinheiro investido. Pode levar a forte aumento nos índices de desemprego e a outros efeitos muito danosos para a economia.

E o que o governo faz? Finge que o problema não existe e bota mais gasolina na fogueira. Recentemente, aumentou o limite de uso do FGTS para compra de imóveis de R$ 500 mil para R$ 750.000 em algumas cidades. Isso pode dar mais combustível ainda para o aumento dos preços. Na ponta contrária, os juros continuam a aumentar, e logo os juros do financiamento imobiliário deverão seguir esse caminho. Sinais contraditórios que tornam difícil a previsão do rumo dos preços nos próximos meses.

Não sou astrólogo, e não digo se a coisa vai estourar agora ou daqui a 10 anos. Pode ser que as recentes quedas sejam um simples ajuste. Ou pode ser que não; pode ser que sejam o início de um longo e doloroso processo de desinflamento.

Minha única certeza, qualquer que seja o cenário, é de que vivemos sim uma época em que os preços são injustificados. Agora estou vivendo em Boston, para fazer parte de meu doutorado, e andei pesquisando os preços de alguns imóveis perto de Harvard e do MIT. Para minha surpresa, muitos estão com preços relativamente compatíveis com os de Brasília, onde as melhores universidades são a Universidade de Brasília (que é espetacular para os padrões brasileiros, mas ainda muito inferior ao padrão das universidades que mencionei) e o UniCeub. Faz sentido para você?

Imagem em destaque via Shutterstock.com

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Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

  • Evandro

    Só não concordo com seu conceito de bolha. Se fosse seguir ele, não teria existido a bolha das tulipas, tulipa não gera renda. Ouro não gera renda, muitos ativos não possuem essa tal ‘rentabilidade’ e mesmo assim podem ‘sofrer de bolha’.

    • Fábio Portela

      Por isso é que não considero nem tulipas, nem ouro, como investimentos. Muitas coisas podem ter valor e ver seu valor crescer ou diminuir sem serem investimentos. Um investimento tem que gerar renda. Se não o faz, até pode trazer dinheiro com apreciação, mas não é investimento.

  • Diego

    Acho que o governo vai tentar segurar até as eleições, é o mínimo que eles podem fazer. As pessoas estão comprometidas pelos próximos 35 anos e não tem ideia do que isso significa. Quando faltar dinheiro no mercado, vão saber o que isso representa.

  • http://www.bolhaimobiliaria.com Pedro

    Daqui a pouco aparece um aqui falando que “o Brasil não é os EUA porque a relação crédito imobiliário x PIB é de apenas 7,5% e que há um enorme déficit habitacional que precisa ser suprido, da ordem de 6 milhões de residências, que o mercado imobiliário brasileiro é composto praticamente de pessoas interessadas em residir no local que compram e que o dono deste blog fica falando disso toda hora e está perdendo o foco porque eu já ouço falar em bolha há 5 anos e até agora nada aconteceu. Já me antecipando a isto, peço, por favor, que pensem em novos argumentos, porque estes retro citados já estão batidos e foram devidamente derrubados.

    E sempre é bom lembrar. O melhor espaço da internet brasileira sobre o assunto é o blog bolha imobiliária.

  • http://di-finance.blogspot.com.br dimarcinho

    Fábio,

    discordo da seguinte passagem:

    “Em um cenário de taxa de juros de 9,50% ao ano, 12% é excelente. As pessoas passam a ter muito incentivo para comprar imóveis, porque a taxa de retorno é muito melhor do que qualquer outra aplicação no mercado. Mas 4,5% é ridículo. A não ser que os preços subam, não haverá qualquer incentivo financeiro para ter um imóvel. Se as pessoas forem racionais, venderão os imóveis para investir em aplicações financeiras.”

    Se fosse assim, não faria sentido algum investir em ações com DY menor que a renda fixa. Da mesma maneira que você espera que os dividendos aumentem e também o ganho de capital, por ‘consequência’, o mesmo funciona no mercado imobiliário.

    Espera-se que o valor do imóvel cresça, pelo menos, a inflação SEEEEEEEEE for um bom lugar e tals. E como os contratos são acertados pelo IGP-M, a renda também cresce e não fica estacionada.

    Da mesma maneira que esperamos que as cotações continuem subindo SEEEEEEEEEE o lucro continuar aumentando…..

    Enfim, existem várias coisas a serem avaliadas e não apenas comparar a relação Aluguel/Valor do Imóvel com a Renda Fixa…..

    Em relação ao tema, aqui no RJ tá complicadíssimo….

  • Fred

    “Já me antecipando a isto, peço, por favor, que pensem em novos argumentos, porque estes retro citados já estão batidos e foram devidamente derrubados.”
    Nossa, que impressiontante.
    Todos os argumentos foram devidamente derrubados.
    Os argumentos só não derrubam os preços.
    kkkkkkkkkkkkk.
    E já foi me antecipando também. Não estou nem aí para mercado imobiliário, mas acho a maior comédia o povo do BI.
    Lá é cheio de comédia que economiza até em salgadinho para ficar líquido.
    E não pode também ir em shopping, não pode ter tv por assinatura, não pode ter nada avançado tecnologicamente, nem cortar cabelo no salão.
    kkkkkkkkkkkkkk.
    Tudo isso para ficar líquido e ser aceito pela seita do BI.

    • Pedro

      Agora que você falou um monte de besteira, por favor, argumente contra a bolha…

      Legal que você não se importa com o mercado mas sabe de cor o que 1 usuário do local diz em determinada data. E, revelando sua má-fé, extrapola o que um cara diz numa tentativa infantil de generalização com vistas a desqualificar o espaço.

      O espaço é tão ruim que você acompanha religiosamente tudo o que é postado lá, a ponto de saber o que um único indivíduo do local pensa.

      Se o cara quer economizar em pacote de fandangos pra ficar líquido, o problema é dele tanto quanto seu se você quiser gastar 500 mil pra morar na favela.

      Parece que agora o novo argumento é “não tô nem aí pro mercado imobiliário, mas não tem bolha” rssssss

      Não costumo discutir religião, mas parece que aquele blog é a única igreja frequentada por ateus. E você é um deles. Se diz ateu, frequenta a igreja e depois tenta ridicularizar um espaço que você mesmo frequenta (e, no fundo no fundo, concorda com a ideia dominante rs).

      • Flavio

        Pedro,
        Sempre dou uma espiada no BI. Se você é o autor, está de parabéns pela iniciativa.
        Só acho que o pessoal que comenta lá perde muito o foco. Fica falando de “motumbo” e coisa e tal e com isso fica muito difícil aproveitar e até contribuir para as discussões. Uma matéria postada anteontem já teve 760 comentários. Aí fica difícil.

        • Pedro

          Flávio, não sou o dono, apenas leitor.
          Os comentários inúteis são consequência da alta frequência ao local. Lá não é propriamente um fórum, e o sistema de comentários favorece o estilo de bate papo, que favorece as postagens inúteis.

          • Fred

            Não tenho que argumentar contra a existência de bolha.
            Mesmo porque para mim os preços estão inflados.
            Eu já acompanhei aquele blog, mas pelos motivos que disse, não vale a pena ficar entrando lá.
            Dizem que lá querem alertar as pessoas da existência da bolha.
            MENTIRA.
            Metem ferro em todo mundo que compra imóvel.
            E quem é vc para falar em generalização?
            Para o pessoal do BI todo mundo compra imóvel em 35 anos.
            Fora que o povo lá tem comentários super alto nível, tipo quando comemoram demissões pelo Brasil.
            Realmente, o site é muito “bom”.

          • Pedro

            De novo a generalização, cara? Você pega o que um faz e extrapola pra todo o resto. Assim não dá pra conversar sério contigo… Bye.

          • A bolha não vai estourar

            Alta frequência de postagens dos mesmo usuário né caro GB?
            Só hj 21/10: Rosinha com 30 comentários, vc com 15, FHmartins 13 e tantos outros repetidos. Na média de 10 comentários por usuário dá a população total, única e exclusiva do blog de 70 pessoas. E diferente do preço dos imóveis, não vai aumentar.

          • Pedro

            Errou. Não sou o GB, sou o Bene. Esses ateus frequentadores de igreja são a maior piada daquele blog hahaha

        • hoffen

          Eu acho que ás vezes há perda do foco. Também tenho a impressão que temos de dizer o que querem ouvir. Ai daquele que não seguir exatamente a mesma linha de raciocínio. Como se todos fossem obrigados a saber muito de economia, mercado… Se uma pessoa traz um tema, ainda que muitos não concordem, o ideal seria desenvolvê-lo e ver os pontos de vista de cada um, mas nem sempre isso acontece. Aí desanima. Não as críticas, que devem existir sim, mas se forem construtivas e colaborem para o processo da discussão.

    • Investidor

      O problema do Brasileiro é este: Não sabe a hora de comprar. Só pensa no imediato, e paga caro em tudo em que consume. E ainda vemos amebas como o Fred acima, que acha que é malandro…..

    • Flavio

      Fred,
      Realmente muitos dos que comentam lá têm essa postura de achar que todo mundo financia 90% do valor do imóvel em 35 anos e é um idiota por isso.
      Mas como blog divulgador de notícias sobre o mercado imobiliário ele tem suas qualidades. Não fico comentando, pelos motivos que você já expôs, mas de vem em quando entro lá para dar uma olhada.

      • A bolha não vai estourar

        O BI é um hospício onde os usuários, já que aquilo é uma droga, encontram eco para suas loucuras: Quedas de 80%, Brasil quebrando, colapso financeiro mundial e claro a imensa massa de 70 usuários online comemorados como um título mundial aguardando o apocalipse zumbi. Que já chegou. Mas somente lá! Não por acaso alguns usuários lá já plantam seus próprios nabos, pepinos e cenouras no sítio afastado com bunker, luz e água próprias. Só falta o plantio de sanidade e bom senso.

        • Pedro

          E aí, ateu? Está gostando do culto?

        • Luiz

          não concordo

          naquele blog descobri que se pode comprar uma mansão em NY, mobiliada com jardim e campo de golfe, a 1 hora do central park por 199 mil dolares, e não é a unica, naveguei pelos links da mansão e vi que por 20 mil a mais vem até com piscina.

          Hospício é pagar o dobro numa kitinete abafada em alguma praia poluída, com tiroteio e arrastão na janela.

          Lá no blog vcs não tem coragem de nos enfrentar porque vcs caem no ridículo.
          Eu não sei quando e como vai terminar o ajuste de preços, quem vai pagar o preço e é isso oqu a gente tem a humildade de discutir para quem sabe encontrar a verdade, mas nunca aceitaremos dogmas e mitos da eterna valorização dos quais meia duzia de especuladores se beneficiam em prejuizo de toda uma sociedade.

  • Guilherme Nascimento

    Parabéns Fábio Portela, acompanho o blog a anos e sempre concordei com tudo que foi dito no blog, em Brasilia os preços estão despencando sim, conheço pessoas que compraram e se arrependeram, minha irmã é um exemplo, comprou para investir e acabou “perdendo” dinheiro com a brincadeira, pessoas que estão tentando vender seu apartamento a anos e nada, corretores pulando fora e mudando de profissão etc.. Ta feia a coisa meu amigo o noroeste está virando um bairro fantasma, barca furada aquilo total.

    • Fábio Portela

      Ontem mesmo eu vi isso no Noroeste. Um apartamento de 4 quartos e 120 m2 custava, em média R$ 1.500.000 há 3 anos. Agora, tá na faixa de R$ 1.050.000, conforme anúncio no Wimóveis. Não duvido que por uns R$ 900 ou R$ 800.000 seja possível levar o apartamento – quase metade do preço de 3 anos atrás.

      • Flavio

        O mercado imobiliário em Brasília está parado há meses. Meu apartamento está anunciado desde fevereiro e não recebi uma única proposta, e olha que estou anunciando na média de preços do bairro. Quem está com dinheiro consegue negociar bons descontos. Se o vendedor estiver precisando vender, melhor ainda.

  • CRB

    E você acha que esta bolha pode interferir no mercado de FII onde são mais imóveis comerciais, escritórios, ou um cliente especifico, BB, Caixa, Petr4 e etc?

    • Hudson

      Não só pode como está acontecendo. Há fundos, inclusive bem tradicionais, com desvalorização superior a 15% neste ano. Com um pouquinho mais de aperto econômico todos estes aluguéis terão que ser reajustados pra baixo na hora de negociar.

      • rcf

        O preço dos FII tem mais a ver com a curva dos juros futuros. A desvalorização atual é somente pelo aumento da Selic, que puxou os juros futuros, e nada mais. Alias quem soube ver que a queda, como sempre, foi exagerada, pôde se posicionar muito bem em alguns FII. O preço dos FII no início de setembro já precificava uma SELIC de 11%. Não por acaso apesar do aumento da tx na última reunião do Copom, os FII valorizaram.

        • Pedro

          Também tem a ver com a renegociação de contratos e vacância de imóveis, portanto, a bolha imobiliária pode e vai afetá-los com certeza. Na verdade já está.

          • rcf

            Eu acompanho uns 20 FII’s e todos que renegociaram contratos renegociaram pra cima e com bônus em cima do IGPM. Vacância permanece em níveis baixos e apesar do aumento de oferta não há indicativos de piora. A média do setor de escritórios está em 15% de vacância o que é mais do que precificado. Essa média é engrossada pelos amadores. Os profissionais como BC Fund(BRCR11) tem na média 3% de vacância. No setor logístico então a vacância é de 1% e nos shoppings 2,5%.

            As maiores quedas foram pontuais e exageradas. Alguns fundos que perderam um inquilino foram precificados como se tivessem perdido 50% da receita. Nessa época(agosto) muitos estavam pagando 10% a.a + IGPM. Enfim, onde alguns vêem crises e pânico eu só vejo oportunidades.

            Quando a Selic despencou os FII’s renderam 100% e agora com ela subindo os piores desvalorizaram em média 15%. Considerando os fundamentos dos fundos, dos setores e da economia como um todo isso foi um ajuste muito do merecido. Nada de+.

            E não vamos nos prender ao Noroeste como disseram aí em cima. Em SP e RJ ainda não vi nenhuma queda expressiva. E depois de subir 150%, 30% de queda não é queda. É teste de demanda.

          • lucas

            PREZADO Fabio,

            A análise do corretor acima é chula e falsa.
            Se valia 100 e subiu 150%, passou a valer 150.
            Se depois caiu 30% os 150 passam a valer 105.

            Valorização de 5%, menos que a poupança, mas nem isso, pq valorizou só no anuncio.
            Vender de verdade não vende, só vejo vendas fictícias
            Ou não envolve dinheiro (troca, financiamento, hipoteca), ou não tem morador real (só investidor), ou não tem imóvel (venda na planta)

          • Corretor Rico

            Como é que é? Valia 100 subiu 150% passou a valer 150?!?!!? Vai estudar por favor.

            Perdeu uma grande chance de ficar quieto. E o comentário acima foi perfeito. O que estamos vendo é um teste de demanda. E além de 30% os descontos não vão. Parem de sonhar.

          • luiz

            nos EUA, no auge do panico o preço dos imoveis caiu 18% em 1 ano.
            como pode 30% de “desconto” ser considerado pouco?

            imaginem alguém que vendeu a alma pro banco por 1 milhão, depois de 1 ano descobre que perdeu 300 mil reais, uma vida inteira de economias, investir em imoveis é o mesmo risco que investir no Eike.

          • Hudson

            O “corretor rico” (duas palavras mutuamente excludentes) nunca ouviu falar em erro de digitação? rs Basta ter um pouco de inteligência e honestidade pra entender que no lugar de valorização de 150%, ele quis dizer valorização de 50%.

  • João da Silva

    Fábio, gostaria de deixar um ditado a respeito da sua previsão:
    - “being right and early is the same as being wrong”

    E, pensando com a cabeça de mercado, uma outra só pra refletir mais um pouco:
    - “Market can stay irrational longer than you can stay solvent”

    • Fábio Portela

      Bom, mas “being right and early” pode até me fazer deixar de ganhar dinheiro, e não me fará perder. Mas estar “wrong” e com timing errado, pode trazer um belo prejuízo pra muita gente, como já está acontecendo.

      E, de qualquer modo, algo do que eu já falei já está acontecendo. Preço já começou a cair em alguns lugares.

      • rcf

        Começou a cair no melhor estilo black friday Brasil hehehe. Subiram o preço 100% na quinta e agora dão desconto de 30% na sexta

      • João da Silva

        Não é bem assim.
        Em 2030, acredito que todos nós imaginamos juros nominais abaixo de 6%, certo?
        Então vamos ficar aplicados na poupança na regra antiga desde sempre esperando mudar?
        Claro que não dá pra surfar a onde inteira e acertar a hora de sair, mas deixar de ganhar é perder.
        Se alguem tivesse comprado em 2009 e vendido hoje, mesmo com esses 30% de desconto, ganharia uma bela grana.

        E outra, lembre-se que o Brasil não se resume a Brasília, Brasília não tem nenhuma dinamica economica.
        Os salários de Brasilia são atualizados com bases defasadas e longe dos ganhos reais dos outros setores da economia.

        • Fábio Portela

          Se alguém tivesse comprado em 2009 e vendido hoje, teria perdido dinheiro no Noroeste ou, no máximo, empatado. Isso pra você ter uma ideia do tamanho do problema.

          • Flavio

            Eu não esqueço aquela kitinete que foi vendida por meio milhão de reais no Noroeste e foi manchete do Correio Braziliense – antes mesmo de levantarem o primeiro prédio do bairro!
            http://correiobraziliense.lugarcerto.com.br/app/noticia/ultimas/2009/11/17/interna_ultimas,33321/index.shtml

          • João da Silva

            Repito: Brasília NÃO é uma amostra relevante pro Brasil.

          • Luiz

            Prezado Fábio,

            Excelente artigo.
            Eu vejo uma semelhança muito grande com a bolha americana a qual acompanhei e estudei.

            No “sucesso” todo mundo quer ser a mãe da criança, digo entre aspas pq não faz nenhum sentido comemorar a inflação de um bem de consumo durável.

            No estouro ninguém quer ser o pai da encrenca e fica esse jogo de empurra.

            O Ifix por exemplo começou a cair bem antes da Selic e dos juros futuros por razões do fundamento do próprio papel, muitos contratos foram renegociados e houve quebra de expectativas. Vi até 36% de queda.
            O Imob nem se fala, algumas quedas de até 80% em 3anos somente comparáveis às quedas do mundo X.
            Os aluguéis sobem pari-passo com a inflação segundo os dados do Secovi, muito distantes das tabelas das imobiliárias ou do Fipe-zap. Podemos admitir que houve uma pequena valorização real entre 2010 e 2012, mas foi só.

            Restou um mundo de imóveis encalhados, novos e usados.

            Logicamente o estouro não é algo que vem de uma vez só, nos EUA tbm foi assim. O estouro começa pelos locais e faixas mais frágeis onde a necessidade de liquidação urge primeiro e daí vai se alastrando para as proximidades.

            É exatamente o que acontece aí em BSB a partir dos tais 3 bairros. Aqui em SP digo o mesmo do Morumbi na ZS e de Barueri na ZO, onde a queda de liquidez e preços de 2012 já se faz sentir nos bairros vizinhos.

            Nos EUA diziam que as cidadezinhas estavam imunes ao estouro pq lá não haviam os consumistas irresponsáveis dos grandes centros, mas veja que nenhuma cidade se salvou. Tbm diziam que os centros internacionais estavam imunes, NY possuia uma dinamica mundial, e blablabla, mas no fim caiu tbm.

            A propósito estive vendo imoveis nas imediações de NY tipo classe média custando por volta de 500 mil reais, preço compatível com os da classe média de SP. A grande diferença, além das óbvias de localização e infra, é da qualidade do imóvel muitas vezes maior, melhor, mobiliado com todos os itens básicos de eletrodomesticos e área 20x maior. É uma mansão para os nossos padrões pelo mesmo preço de um 80m2 com 2vagas brasileiro e o que mais dói de ver é o custo do financiamento lá, não passa de 1.500 reais por mês, ou um salário mínimo, que nas mesmas condições daqui sairia por 6 mil reais mês ou 10x o salario-minimo.

            Fazendo essas comparações de forma bastante calma e racional eu acredito que os preços tem espaço pra cair uns 50% por aqui pensando no curto prazo de 1 ou 2 anos. Num cenário negro poderia cair muito mais, mas a probabilidade é menor, assim como o cenário otimista que se pintava em 2010/11 não vejo possibilidade.

  • Hudson

    E ontem, no programa do Jô Soares, um dos entrevistados falou sobre a bolha imobiliária brasileira. Fazendo gancho com a discussão sobre o aumento do IPTU de SP.

  • luiz

    FABIO, DESCULPE MINHA IGNORANCIA, MAS VC PODERIA FAZER UMA COMPARAÇÃO DA BOLHA AMERICANA E DA BOLHA ESPANHOLA, QUE ME PARECE MAIS SEMELHANTE A POSSÍVEL BOLHA BRASILEIRA. OBRIGADO

  • Eliane

    Excelente artigo Fábio, muito bem explicado, concordo totalmente.

  • Roberto Andrade

    Olá Fábio, a bolha americana foi por causa dos subprimes. A nossa está mais para a bolha espanhola. Lá o governo torrou dinheiro construindo moradia porque havia um défict. O que aconteceu? Muitas pessoas foram trabalhar no setor da construção. Ocorre que foram construídas muito mais casas do que as pessoas podia pagar, daí as construtoras começaram a quebrar e as pessoas a perder seus empregos, principalmente os jovens, que abriram mão da educação. Atualmente são chamados como geração nem-nem, nem trabalha, nem estuda. Mas, por aqui a falta de moradia é absurda, estamos longe de haver um excesso de oferta de imóveis, pode ser em algumas regiões isoladas. De qualquer modo, uma crise no crédito pode perfeitamente abalar o mercado e a capacidade de pagamento das pessoas.

    • Samuel Souza

      Cara, a desculpa do déficit habitacional para para tentar justificar algo na maluquice que está o mercado imobiliário já está para lá de batida…
      Vamos lá, segundo o IBGE, quem está enquadrado no déficit habitacional é quem não mora em um local decente (entenda-se barracos, debaixo da ponte, etc…). Quem mora de aluguel NÃO entra na conta do déficit. Aí eu pergunto: por um acaso o pessoal que mora nas favelas está às hordas indo comprar imóvel ?!? Eu não vejo isso, muito pelo contrário, esse público normalmente é atendido por política assistencialista, no qual tem um belo subsídio quando compram quatro paredes (isso quando se exige que paguem algo).
      Pode até ser que você conheça um ou outro que conseguiu adquirir algo via MCMV ou algo assim, mas via de regra, quem esteve comprando imóvel recentemente eram jovens casais (por conta do baby boom de final década 70 começo 80), que ou moravam com os pais ou de aluguel, pessoas que já possuíam imóvel e queriam simplesmente se mudar ou dar um upgrade, e investidores ou especuladores que ou já possuíam imóvel ou moram de aluguel. Ou seja, ninguém que seja enquadrado no déficit habitacional do IBGE.
      Aliás, em 2010, o estoque de moradias prontas e desocupadas JÁ ERA SUFICIENTE para cobrir o déficit habitacional da época.Hoje então deve sobrar um monte…O problema é que vc não vai dar de mão beijada seu apê vago só para tapar o déficit, ou vai ?

      • http://twitter.com/sementeiro Renato Bonadio (@sementeiro)

        Samuel, complementando com o link:

        Número de casas vazias supera déficit habitacional do País, indica Censo 2010

        “http://www.brasil.gov.br/governo/2010/12/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

  • Fred

    Vou vender meu carro usado e comprar 3 imóveis quando a bolha estourar.
    kkkkkkkkkkkkkkk

    • Lucas

      Tipico comentário desnecessário de corretor tentando desmerecer artigos bem escritos com o deboche que o nível intelectual deles alcançam.
      ,,,
      Não merece respostas, mas vejo aí uma oportunidade de fazer um bom raciocínio.
      ,,,
      Pega aí o preço de um carro ZERO em 2008 e compara com o preço dele na tabela-fipe. Queda de 50% fora a inflação
      Eu tenho um exemplo pessoal disso, em 2008 paguei 42 mil e hoje vale 25 mil na tabela, acontece que ninguem paga a tabela, no máximo 20% de desconto, a concessionaria oferece 40% abaixod a tabela. Tomei um preju de 80% contando a inflação pq em 2008 estavam começando a liberar crédito e hoje eu tenho 85 mil online basta clicar no OK do computador.

      Com imóveis é a mesma coisa, num futuro próximo o preju de quem comprou no auge será de 80%, pq todo mundo comprou pensando em investir e a classe C continua fudida como sempre esteve ainda mais com inflação galopante e gatilho da gasolina, vide década de 80.

      • Nélio Oliveira

        Se é a mesma coisa posso depreender que existe uma BOLHA DO CARRO USADO, só que essa é eterna?

        • Hudson

          As pessoas são tão obcecadas em provar que sua opinião é a melhor, que misturam alhos com bugalhos, da forma idiota como você fez. Não há que se falar em bolha de carros, de relógios, de comida, muito menos de calcinhas, porque bolha é fenômeno que ocorre em ativos. Se não consegue sequer compreender o conceito de bolha, como quer debater com pessoas que estão, em termos de conhecimento do assunto, muito mais avançados que você?

          • Marcos

            Ah, o ad hominem… sempre ele a socorrer os menos capazes… rs…

          • Hudson

            Mais ad hominem do que vocês do mercado fazem?

          • luiz

            além de chutar a canela com argumentos grosseiros.
            ele adoram esculhambar a discussão.
            -
            isso me lembra aa época do eike batista prometendo mundo e fundos
            ninguém conseguia ter uma unica discussão séria sobre nada
            Taí o resultado.
            -
            e porfavor sem comentários idiotas tipo bolha petroleo.

  • Fabricio

    Excelente artigo, Fábio

    No meio do oba-oba que era o mercado imobiliario alguns anos atras, voce foi o primeiro a avisar que “o setor imobiliario nao era uma maquina de lucros perpetuos”, a partir daquele artigo comecei a entender o que estava acontecendo e nao entrei em furada.
    Atitudes passionais de muitos que comentam aqui a parte, simplesmente hoje é um pessimo momento para comprar imoveis, quer seja para morar ou para “investir”.
    Ponto final.

  • Fabio F

    Não vou dizer que concordo ou discordo da visão do autor. Apenas que existem falhas no seu discurso quanto a provar a existência de uma bolha. Por exemplo, ele quer comparar o investimento em renda fixa com o investimento imobiliário, porém, ele apenas considera o rendimento obtido através do aluguel. E a inflação? Por exemplo, comprei um imóvel de R$ 300.000,00 e aluguei por R$ 1.500,00. Após 12 meses, colocando o aluguel na poupança irei ter em torno de R$ 18.500,00. Passado um ano, se eu ajustar o valor do imóvel a uma inflação de 0,5 % para R$ 315.000,00 somando-se com os R$ 18.500,00 aplicados na poupança, terei R$ 333.500,00 com uma acréscimo no meu patrimônio de 11,16 %. Muito longe dos 12% (sugerido pelo autor) como rendimento obtido na renda fixa. Aliás, me diga um rendimento hoje (selic em 9,5 %) que me retorne 12%aa.
    Além disso, queria acrescentar que o ativo imóvel é muito complexo. Você pode comprar um imóvel e, por consequência da construção de um hipermercado, shopping ou metrô, ter uma boa valorização. Como também o oposto pode ocorrer, trânsito e criminalidade podem interferir no preço do imóvel. Enfim, se deseja comprar um imóvel, faça uma análise sobre o valor do aluguel que você irá conseguir com ele, da inflação, dos juros que você irá pagar no financiamento (caso você não tenha o dinheiro) ou da rentabilidade das aplicações (caso você tenha o dinheiro). Alias, esse é um ponto importante, muito se fala sobre comparar o investimento em imóveis com a rentabilidade das aplicações de renda fixa. Mas a maioria das pessoas financia seus imóveis, ou seja, essa pessoa não irá ganhar um centavo em aplicação porque não tem dinheiro para aplicar. E por fim, na sua análise não leve ou leve muito pouco em consideração artigos sobre bolha imobiliária.

    • Luiz

      Esse cenario do Fabio F. é um típico cenário de fantasia:
      _
      No condominio onde moro o aluguel médio dos inquilinos gira em torno de 1.500 o de 3 dormitório, mas o preço anunciado foi de até 450 mil no auge em 2012 >. rentabilidade de 0,35%. De lá pra cá (2013) os anúncios baixaram para 350 mil, tem um de 2 dormitórios a venda faz 12 meses nesse valor de 350 mil, encalhado. Os para alugar que pedem 1.500 tbm demora meses pra achar inquilino, seilá eu a quanto de desconto. No momento são 8 imoveis disponíveis. Então se a gente for fazer as contas, quem comprou em 2012 perdeu 100 mil reais no valor do imoivel e não conseguiu nem a rentabilidade da poupança.
      _
      Essa visão otimista de que a inflação corrige o valor do imovel automaticamente num passe de mágica é wishifull thinking.

      • Fabio F

        Luiz, o exemplo que dei acima é real, comprei um apartamento nessas condições em janeiro deste ano e posso dizer que fiz um ótimo negócio porque até então ele está alugado a 0,5% do seu valor atual que está em torno de 25 % a mais do que paguei. Tenho que dizer que pesquisei muito e levei em consideração todo tipo de fatores relacionados a localização, qualidade de vida, entre outros. Porém, vamos considerar que tive muita sorte e que este não foi o seu caso, dados os dados que você passou. Eu te fasso a seguinte pergunta: você venderia seu apartamento hoje pelos 450 mil e colocaria esse dinheiro na poupança e alugaria seu próprio ap por 1500,00? E se o fizesse, acredita que essa manobra lhe permitiria comprar um outro ap daqui 5 anos, em um lugar melhor? (apenas curiosidade … )

      • Fabio F

        Fiz algumas contas, 450 mil na poupança rende em um ano R$ 27.765,00. Porém, você gastaria em aluguel R$ 18.000,00. Ou seja, você terá liquido um pouco menos que 9765,00 já que você não pode aplicar esses 18 mil. Mas isso a curto prazo será irrelevante. Então quer dizer que daqui um ano você terá 460 mil pra comprar outro apartamento. Talvez, com sorte, o seu apartamento ainda esteja valendo 450 mil. Mas eu poderia apostar com você que imóveis bem localizados estarão mais caros e que seu apartamento pode até não subir de preço mais cair de preço é uma coisa que não vai acontecer, e se acontecer é porque o seu caso é um extremo e está fora da realidade (fantasia pura). E isto tem uma explicação, o brasileiro vê o investimento em imóveis como o mais sólido. se ele não conseguir no minímo o que pagou pelo bem este prefere deixa-lo apodrecendo mas não vende.

    • Hudson

      E desde quando imóvel pode ter seu preço corrigido pela inflação em 100% dos casos? E desde quando uma expectativa de ganho pode ser considerada como valorização com 100% de certeza. O argumento de que “o imóvel é proteção contra inflação e sempre se valoriza” é falacioso.

  • marcioimoveisrj@gmail.com

    Sou corretor no RJ. Estou visitando o site e gostando muito dos tópicos abordados. Inclusive tenho duas considerações, que gostaria de compartilhar e saber a opinião do amigo que é um estudioso e especialista.
    Como as construtoras de capital aberto conseguem fechar seus balanços com déficits, praticando um valor de venda no mínimo 6x (considerando Zona Norte) acima do valor do custo de obra, conforme Sinduscon , sem ter despesa com o Corretor já que quem paga é o comprador, Aquisição do terreno, ações e impostos certamente não consome essa bolada toda.
    E a minha outra observação é que no último topo do nosso Ibovespa (Mercado de Capitais) aconteceu no auge do Ipo’s – abertura de capital “lançamento da empresa na Bovespa”. Teria esse auge de lançamento do Mercado Imobiliário que vivenciamos nos últimos anos o mesmo indicativo de topo ocorrido no Mercado de Capitais?

  • jzeca

    ola, tambem nao compreendo os preços que estão praticando no BRASIL, nao tem razao de ser!!nada justifica mesmo com demanda que o m2 quase triplique de preços..tenho uma kit no meio da cracolandia em sp..a menos dez anos valia no maximo 50 k e agora nao se acha nada por menos de 150 k é 200% para uma inflação de 100% no periodo. por um imovel antigo com mais de 50 anos, fiz uma pesquisa e com um pouquinho mais posso comprar uma kit em paises desenvolvidos..imoveis novos com menos de 10 anos que custavam em torno de 100k hoje vai de 300 a500k..uma hora algo vai acontecer..assim com as empresas do fake..ilusão um dia acaba…

  • Mauro Pucci

    interessante o tema e o texto, porem fiquei com algumas duvidas de interpretação:
    1- para você há uma bolha porque os preços dos imóveis estão aumentando (como você constatou em Brasília) OU porque os preços estão caindo (como você constatou nos “descontos” concedidos)?
    2- para você a bolha é decorrente (a) do aumento ou diminuição do preço dos imóveis OU (b) é decorrente da relação entre este aumento ou diminuição e o aluguel pedido pelo imóvel (= sua rentabilidade)?
    3- o que aconteceu para as construtoras não finalizarem as obras mostradas nos vídeos de não-entrega dos imóveis comprados? isso é devido ao fato de as pessoas compradoras não conseguirem pagar os seus financiamentos e com isso as construtoras não recebem e ficam sem dinheiro para terminar a obra, OU as construtoras se endividaram junto a bancos e, por não conseguir compradores suficientes das unidades oferecidas, não conseguiram dinheiro para pagar os bancos e com isso não terminam a obra?
    Abs
    Mauro Pucci
    mauropucci@ig.com.br

    • anonimo de scs

      B dia tudo que foi dito muito interessante ate agora , porem vamos lembrar que a bolha americana estourou e poucos desconfiaram, e la o capital sim era reinvestido das famosas “hipotecas”porem na minha opinião oque esta acontecendo no brasil e que estão especulando muito deste modo aumentando os valores de apts ou casas e a classe media se enforcando em divida para pagar a conta, qualquer crise junto com desemprego o din din acaba quem comprou p investir vende quem comprou p morar para de pagar …e ai oq faremos com tantos imóveis financiados ,oferta e procura e a palavra chave como sempre.
      aposto que a bolha vai estourar, e tem mais se já não estourou, hoje pago 1100 de aluguel num imóvel que supostamente vale 300 mil , na velha e boa poupança 300 mil ao mês =1500

    • Christiane

      Nossa, que complicado!
      Eu fui conhecer hoje o Via Horizonte, que fica no Alphaville Brasília.
      Achei bem interessante o valor total, de R$ 365mil, em uma unidade de 69,08m².
      A proposta de aquisição na planta me pareceu interessante, com sinal, parcelas pequenas, intermediárias e chaves.
      Mas temo pela queda dos valores dos imóveis após a Copa.
      O empreendimento fica bem distante do Plano Piloto, mas tem a promessa de duplicação da pista de acesso e está em uma região pouco explorada. Temo que valorize e eu não aproveite a oportunidade.
      Não tenho experiência com imóveis, seria meu primeiro imóvel, para morar. Previsão de entrega para março/2016.
      Se alguém puder me dar uma luz, agradeço.

  • Atento

    Vou comentar como anônimo, pois colocareis informações patrimoniais pessoais.
    Eu gostaria de uma orientação básica. Sei que não é fácil dar conselhos, e se tratando de patrimônio é ainda mais complicado. Mesmo assim, gostaria de uma opinião descompromissada.

    Eu comprei meu primeiro apartamento em 2009, em águas claras, que é a minha moradia atual. O preço foi R$320k. Eu financiei R$170k a um juros de 8%aa. Fiz um abatimento com o FGTS e hoje a situação é a seguinte: O apartamento vale R$580k (foi o preço da venda mais recente de uma unidade no mesmo prédio) e o saldo devedor é de R$130k, com uma prestação de R$1,6k. O aluguel de um apartamento no mesmo prédio custa R$2,5k.

    Racionalmente falando, seria melhor vender o apto, investir o valor restante (após quitar o financiamento e pagar imposto de renda sobre o lucro com a venda sobraria uns R$420k) em uma aplicação que dê um rendimento de 12%aa, e pagar aluguel?

    • Samuel Souza

      Atento, se você comprou em 2009 e de lá pra cá não mexeu mais com outro imóvel, espere dar 5 anos (em 2014) e aí você terá isenção do Imposto de renda (veja no site da Receita Federal quais as situações em que o IR é isento em transações imobiliárias). Aí a coisa começa a ficar mais interessante. Além disso, se já faz dois anos que usou o fundo, use novamente o que puder do FGTS para abater o saldo devedor (melhor do que pagar juro, pois o rendimento do Fgts é pífio). O problema é encontrar uma aplicação que dê 12%a.a. líquido na sua mão, livre de impostos. Boa sorte !!!

  • fox
  • Daniel

    Pelo que entendi dos cálculos no exemplo utilizado pelo autor, 0,375% representa uma queda e não a própria rentabilidade.

    Entendi que ao ano teríamos uma rentabilidade obtida pelo seguinte raciocínio: comparar [200.000 / (2.000 x 12)] com [800.000 / (3.000 x 12)] traduz aumento de 8,33 anos para 22,22 anos para alcançar o valor do imóvel, o que significa QUEDA de 0,375% (4,5%aa). Daí, comparando 12% – 4,5% = 7,5%, temos um resultado abaixo da taxa média do mercado, mas não de 4,5%.

    Foi a primeira vez que vi este cálculo e agradeço muito ao autor pela contribuição, por isso, por favor, corrijam-me se necessário.

  • Thiago

    O Brasil nao esta nem perto de ter uma bolha imobiliária.
    Preços estarem subindo não significa que entraremos em bolha. Até por que o Salário do Brasileiro esta subindo muito. A classe média de hoje em dia ganha muito mais do que a 5 anos atras. Financiamentos facilitam a compra de moradia.
    Situação do Brasil é totalmente diferente do que aconteceu nos EUA.

    Nos EUA eles podiam hipotecar o imóvel várias vezes. e usavam isso para pegar empréstimos. Com isso, a compra de imóveis subiu muito, pois todos que possuíam um imóvel próprio, podiam pegar vários empréstimos, pois hipotecavam suas casas mais de uma vez. Quando ocorreu os aumentos dos juros pelo mercado hiper aquecido, ocorreu a inadimplência da população. Então os bancos iriam pegar os imóveis que estavam hipotecados, no entanto, mais de um banco tinha direito sobre o mesmo imóvel.
    No fim os bancos ficaram cheios de imóveis. O mercado estava lotado de imóveis, estava com juros altíssimos e com uma população inadimplente. Toda essa bagunça foi a bolha americana.

    Essa realidade não existe no Brasil.

    Os preços vão continuar subindo e a população continuará comprando. a procura por imóvel está muito maior que a demanda. O Brasil se manteve sem construir até pouco tempo atras. Recém entramos nesse meio. Temos muito chão ainda.

    Só pra terem noção, no final de 2013, uma construtora lançou um empreendimento em uma área nobre do RJ a 50 mil o M². Um apartamentinho de 70 m² e foi todo vendido na pré venda…
    Capitais com obstáculos geográficos, como por exemplo, Porto Alegre, são locais onde mais terão a maior valorização dos imóveis.Pois tem limite de onde construir.

    Se algum dia o Brasil entrará em uma bolha, talvez… Mas com certeza não nos próximos 10 anos.

    Thiago – 51 9605 3106

  • Ney Bruno

    Voce mora em Bostãooo??? Mesma cidade que minha irma mora desde 1983. Faz seguinte compra um ap ai de 2 quartos, simples por 290 mil dolares. Estou certo ou errado?